Как расторгнуть договор управления с тсж

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. 450-453 ). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

  • управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
  • договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Получается, что любой договор управления может быть расторгнут заказчиком (собственниками помещений в МКД) без обращения в суд, если исполнитель (управляющая организация) не выполняет принятых на себя договорных обязательств. Каким же образом устанавливается факт невыполнения УК условий договора, достаточный для его расторжения в одностороннем порядке? Разумеется, здесь уместно вспомнить как минимум один документ — Правила эксплуатации жилфонда*(2), требования которого в части надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда распространяются на управляющие компании всех организационно-правовых форм. Так вот, если управляющая организация нарушает порядок содержания и ремонта дома в целом либо порядок осуществления отдельных процедур, обозначенных на уровне нормативно-правового акта, в частности, а также имеет соответствующие предписания об устранении выявленных нарушений со стороны государственной жилинспекции или уже привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, у собственников помещений, по мнению автора, есть повод усомниться в том, выполняет ли УК условия договора управления со всеми вытекающими последствиями. Доказывать в судебном порядке данный факт, чтобы реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора, собственники не должны. Следовательно, если на общем собрании будет принято решение о смене УК (по причине невыполнения ею условий договора), формально этого будет достаточно для легитимного расторжения договора в одностороннем порядке. Важно понимать, что УК не лишена возможности защиты своих прав и может оспорить решение собственников в судебном порядке. Если ситуация получит именно такое развитие, собственники помещений (их представители) будут обязаны подготовить доказательную базу по факту невыполнения УК условий договора управления, после чего суд решит, правомерно ли расторжение договора в одностороннем порядке в конкретном рассматриваемом случае.
Необходимо отметить, что до недавнего времени результаты рассмотрения большинства судебных споров*(3) относительно легитимности замены УК или выбора иного способа управления МКД (создания ТСЖ, например) сводились к изучению содержания протоколов и повестки общих собраний собственников помещений. Если эти документы не содержали сведений об обсуждении вопроса выполнения (невыполнения) УК своих договорных обязательств и вынесении конкретных решений на этот счет, действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора и смены управляющей организации (способа управления) признавались арбитрами не соответствующими положениям гражданского и жилищного законодательств. Изложенный подход к рассмотрению дел данной категории продиктован наличием соответствующей позиции Президиума ВАС, приведенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 (далее — Постановление N 1027/10). Напомним, что в этом судебном акте в рамках рассмотрения спора между двумя специализированными организациями о понуждении одной из них передать техническую документацию на жилой дом другой организации сформулированы следующие тезисы:

  • системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
  • договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
  • применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 N А33-12247 /2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 году между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

  • по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
  • в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

В 2008 году на общих собраниях собственников рассматриваемых домов (проведенных в форме заочного голосования) была выбрана новая УК. Бывшая УК была уведомлена об этом решении соответствующим письмом. Таким образом, в 2008 году новая УК приступила к управлению МКД, заключив с собственниками договоры управления, а бывшая — прекратила выполнять функции управляющего спорных МКД. Однако в 2010 году бывшая УК, обратившись в арбитражный суд, заявила, что от права управления этими домами она не отказывалась, а была незаконно отстранена на основании решений общих собраний собственников, проведенных с нарушением установленного порядка. Судьи всех трех инстанций поддержали бывшую УК и признали ее требования законными. В основу позиции судей были положены тезисы из Постановления N 1027/10, приведенные выше. Однако коллегия Президиума ВАС в этот раз посчитала нужным выработать новую позицию.
Ее суть заключается в том, что сам по себе односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит ни жилищному, ни гражданскому законодательству, а содержание п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Следует признать, что подобное прочтение обновленной нормы (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) можно назвать сенсационным. Чтобы читателям было понятно, чем различаются редакции данного пункта, приведем их дословно.

Прошлая редакция (Федеральный закон от 29.12.2006 N 251-ФЗ ) Действующая редакция (Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Шрифтом выделена часть текста, которая и была добавлена Федеральным законом N 123-ФЗ в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Именно эта поправка согласно позиции Президиума ВАС дает основания полагать, что невыполнение условий договора управления, как и принятие собственниками решения о выборе другой управляющей организации или иного способа управления, является самостоятельным основанием для расторжения договора данного вида в одностороннем порядке. С этим сложно согласиться, поскольку прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ без подсказки суда не позволяет сделать столь смелый вывод.
Президиум ВАС также отметил: анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
Данная мысль имеет особую ценность в понимании взаимоотношений сторон договора управления, однако, вспоминая буквальное прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, все же создается ощущение расширительного толкования этой нормы арбитрами, которые в данном случае берут на себя функцию законотворца.
Кроме того, в контексте подобного толкования положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает закономерный вопрос: зачем в ст. 162 ЖК РФ все же остались действующими положения п. 8.1, устанавливающие особые правила изменения и расторжения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса? Не получается ли, что содержание данного пункта ущемляет жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом?

Выше мы не зря упомянули, что Постановление N 7677/11 и приведенное в нем толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ являются поводом для пересмотра аналогичных судебных дел, если таковые приняты на основании иного толкования указанной нормы. Позиция Президиума ВАС сформирована, и игнорировать ее нельзя. С другой стороны, мы не единожды сталкивались с ситуацией, когда ВАС кардинально менял свою позицию относительно толкования конкретных норм. На это мы постоянно обращаем внимание читателей на страницах журнала. Именно поэтому в статье приведены два варианта прочтения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, чтобы каждый читатель осознанно стал сторонником той или иной трактовки закона.

От редакции. Арбитры в Постановлении N 7677/11 указали, что бывшая УК предъявила иск к ненадлежащему лицу и уже по одному этому основанию он вообще не подлежал удовлетворению судами. Так, в соответствии со ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное или оспариваемое гражданское право действительно может быть защищено судом путем его признания. Однако закон не содержит такого права, как право на управление МКД. Предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений. Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях. Иск бывшей УК о признании за ней права управления конкретными МКД был основан на договорах управления 2006 года, заключенных компанией с собственниками, которые и являлись второй стороной этих договоров. Однако они не были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков. Тем временем новая УК не имеет договорных отношений с бывшей УК, а значит, иск предъявлен к ненадлежащему лицу.

М. О. Денисова,
главный редактор журнала « Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No3, 2012
http://www.audar-press. ru/magazine/3
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 [email protected]

*(1) Размещено на сайте ВАС 09.02.2012.
*(2) Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилфонд (подробнее об этом см. статью С.Н. Козыревой «Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?», N 12, 2011).
*(3) Постановления ФАС ЗСО от 29.03.2011 N А45-11863 /2010, от 02.03.2011 N А46-4843 /2010, ФАС ВВО от 19.09.2011 N А43-24051 /2010.
*(4) Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16871 /11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Как расторгнуть договор управления с тсж

#5 Сообщение Кэт » 28 июн 2017, 15:30

Можно вклинится в тему со своим вопросам.
Аналогичная ситуевина.
Принесли протокол. Дат расторжения со мной ДУ и заключения с новой не указано.
Правильно понимаю, что руководствуюсь условиями своего ДУ. У меня прописан срок 60 дней.

Далее следующий вопрос. в какие сроки я должна проинформировать ГЖИ об исключении дома? И с какой датой дом должен быть исключен?

Когда я должна начать передачу Техдокументации? А если по косякам новой УК им дом в лицензию , к примеру , еще три месяца не включат?

Вобщем я плыву теперь в датах и сроках из-за лицензии.. что и в какие сроки и куда — не понимаю. раньше проще было. ПО новым требованиям домов еще не сдавали.
И когда ресурсников уведомлять? Им какую дату расторжения договора указывать.

Отправлено спустя 9 минуты 8 секунды:
Штирлиц99 , вам для начала посоветую направить заказное письмо с уведомление в адрес инициатора ОС типа такой текстовки (кстати, касательно всех протоколов, не только по расторжению ДУ, поэтому прошу меня не ругать за нарушение дисциплины))

— июня 2017 года в адрес ООО «-» фио. было представлено письмо, зарегистрированное канцелярией ООО «-» за вх. номером № — о проведенном в многоквартирном доме по адресу: -, общем собрании собственников помещений, результаты которого оформлены протоколом общего собрания от -июня 2017 года № —
К указанному письму приложена незаверенная копия вышеуказанного протокола на восьми листах.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядку передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр.
Согласно п. 19 указанных Требований обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:
а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
б) сообщение о проведении общего собрания;
в) реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания;
г) список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
е) документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
ж) решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;
з) иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.
Т.е. все перечисленные документы являются неотъемлемой частью протокола.
Однако указанные документы к направленной незаверенной копии протокола общего собрания не приложены, что не позволяет рассматривать представленный документ, как надлежаще оформленный и соответствующий требованиям жилищного законодательства.
Кроме того, согласно вышеуказанной ч. 1 ст. 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании изложенного прошу направить в адрес ООО «-» надлежащим образом заверенную копию протокола общего собрания собственников, включая все приложения к нему, указанные в протоколе, в т.ч. решения собственников в письменном виде.

Расторжение договора управления п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

#6 Сообщение olga123 » 28 июн 2017, 15:43

Как правило, суд признает протокол действительным. все дополнения к протоколу они не должны предоставлять.
Постановление 416 от 15.05.13

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее — орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено. Ксения Терлецкая

Можно ли расторгнуть договор с ТСЖ и как это сделать легко?

Собственники жилья в многоквартирном доме должны помнить, что они должны следить не только за той жилой площадью, которая принадлежит им на правах собственности, но и за остальной территорией, которой жильцы пользуются на общих правах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Это и лестничные площадки, коридоры, чердачные помещения, крыша, подвалы, территория возле дома, которая относится к нему. Помимо этого, необходимо следить за электропроводкой, водоснабжением, канализацией, отоплением, поступлением газа.

Наконец, жильцы могут захотеть чтобы проход в подъезды был зарежимлен. На практике соблюдение режима входа в подъезды обычно осуществляет грозная бабушка.

О способах управления

То есть, мало купить в доме квартиру, домом нужно еще и управлять.

Сделать это можно тремя способами.

Первый из способов заключается в том, что непосредственно осуществляют управление сами жильцы, которые для этих нужд могут нанимать работников или организации. Как правило, жильцами выбирается какой-то один из них, который заключает договора на выполнение определенного вида работ.

Во втором случае жильцами образуется товарищество собственников жилья, которое на правах некоммерческой организации заключает договора на управление и эксплуатацией дома.

В третьем случае собственники квартир нанимают за деньги управляющие организации. По сути, они составляют с такой организацией договор. В этом договоре прописывается общий перечень работ, который должна выполнять организация, а также ряд других моментов, в том числе и стоимость предоставляемых услуг.

Жильцы выбирают этот способ на общем собрании, а органы местного самоуправления для этой цели организуют проведение открытого конкурса. И в том, и в другом случае в итоге будет выбран субъект, в обязанности которого будет управление многоквартирным домом.

Что не так с управляющей компанией?

На этапе заключения договора, до тех пор, пока жильцы или их представитель не определился с компанией, представители последней будут в самых ярких красках рассказывать все выгоды сотрудничества с ними. Будет предложена привлекательная цена, показан спектр всех оказываемых услуг, различные бонусы от сотрудничества, список высококлассных специалистов.

Читая коммерческие предложения на этапе поиска исполнителя, невольно начинаешь думать, что электрики и сантехники, пропадающие с самого утра в неизвестном направлении, канули в лету. И договор заключается.

Несколько позже приходит отрезвление, когда при необходимости вызвать сантехника или электрика обслужить внезапно перегоревшую проводку в подъезде, вы наталкиваетесь на то, что они будут на следующий день или еще позже, а за проведенные работы жильцам дома выставят дополнительный счет.

Вроде бы и ничего страшного, но возникает тогда вопрос о том, а за что собственно платятся компании деньги.

Иногда получается, что ежемесячная плата осуществляется чуть ли не то, что работники компании всегда на чеку и готовы сразу приехать. А вот за выполнение работ нужно платить отдельно.

В общем, причин, по которым жильцы дома могут быть недовольны управляющей компанией много. Это и плохая уборка территории, несвоевременный вывоз мусора и многое другое. Как результат, возникает желание расторгнуть договор с нанятой компанией и заключить договор с другой.

Основания для изменения или расторжения договора

Но недовольство жильцов является поводом что-то делать для них, и совсем не обязывает компанию прекращать свою деятельность на объекте. Договор можно расторгнуть, но для этого нужны основания.

Данный вопрос был предусмотрен законодателем, который в статье 450 Гражданского кодекса РФ закрепил некоторые основания, по которым подписанты договора имеют право расторгнуть его. Самое первое это соглашение сторон.

Если первый вариант невозможен, в таком случае жильцы могут свои требования высказать в суде, подав соответственное исковое заявление, и уже на основании решения суда, который удовлетворит заявление, договор будет расторгнут. Данный способ применяют как в тех случаях, когда со стороны управляющей компании выявлены действия или бездеятельность, нарушающая условия договора, так и в иных случаях, когда нарушений условий договора нет.

Например, жильцы дома могут провести общее собрание, в результате которого может измениться форма управления.

Жилищное законодательство позволяет сделать это собственникам многоквартирного дома в любой момент.

Если форма управления дома меняется, то договора, заключенные с управляющей компанией во время прошлой формы управления считаются расторгнутыми. В этом случае жильцы могут либо перезаключить договор с управляющей компанией, либо заключить договор с другой организацией.

Как сделать это в многоквартирном доме?

Если расторжение договора с управляющей компанией происходит по обоюдному согласию, то между жильцами или их представителем с одной стороны и управляющей компанией с другой стороны подписывается документ, называемый соглашением о расторжении договора.

В данном соглашении должны быть данные про порядок возвращения компанией всей документации на многоквартирный дом, в том числе и технической, которая передавалась компании при заключении договора.

Помимо этого, соглашением предусматривается передача всех тех средств, которые собирались жильцами для компании, но не были ею израсходованы. Сюда включаются как средства на оплату различных ресурсов, аренду, так и средства на текущий и капитальный ремонт.

Для этого необходимо к исковому заявлению приложить документы, подтверждающие этот факт, в том числе и протокол общего собрания жильцов. Но если жильцы обращаются в суд из-за того, что их не устраивает качество предоставляемых компанией услуг, либо из-за нарушения условий договора, то в суде еще придется это доказывать.

Судьи охотно удовлетворяют просьбу в исковом заявлении, если оказывается, что сотрудники компании нарушили условия договора, в результате чего был нанесен существенный ущерб и жильцы более не могут рассчитывать на то, на что они претендовали во время подписания договора.

Нужно запомнить

Факт реорганизации формы управления домом нужно еще и правильно донести до управляющей компании.

Сделать это нужно на протяжении 7 дней.

Набрать номер телефона представителя компании будет недостаточно.

Необходимо составить письменное уведомление, в котором будет сообщаться о смене формы управления, а в качестве приложения будет копия протокола общего собрания жильцов дома, на котором это решение было принято.

Как правило, в этом уведомлении указывается наименование и юридический адрес новой компании, которая будет осуществлять управление и эксплуатацию многоквартирным домом. Делается это для того, чтобы между этими компаниями был произведен процесс передачи документации на дом.

Но дело в том, что компания, которая еще предоставляет свои услуги, может отказаться передавать техническую и иную документацию на дом. В этом случае нужно, чтобы новая компания по управлению домом обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд.

А потраченное время и нервы никто не вернет. Куда проще сменить неугодную фирму через общее собрание жильцов, которое по факту проводится формально, потому как решение принимается задолго до него. Общее недовольство высказывается в бытовых беседах, и в результате принимается решение. А протокол просто оформляется и разноситься для подписей по квартирам.

Алгоритм действий

На основании вышеизложенного, составим алгоритм действий, по которому можно действовать с целью расторгнуть договор с управляющей компанией.

Первое действие

Провести общее собрание жильцов, по результатам которого составить протокол с подписями собственников квартир. В протоколе указывается, что на повестку дня выносится вопрос о смене формы управления многоквартирным домом и, как следствие, о расторжении договора с управляющей компанией, а также о выборе новой управляющей компании.

Второе действие

Не позже семидневного срока необходимо направить ценное письмо с уведомлением о расторжении договора в действующую управляющую компанию.

Второй экземпляр уведомления направляется в орган государственного жилищного надзора.

Ценное письмо лучше направить с уведомлением о вручении.

Дело в том, что договор с управляющей компанией перестает действовать в тот момент, как только компания получила от жильцов уведомление про отказ от заключенного с ней договора.

Но даже если вы отправляете письмо, а оно не дошло до адресата по каким-то зависящим от него причинам, то договор все равно прекращает свое действие.

Таким образом, у жильцов жома есть инструмент, алгоритм, позволяющий им быстро расторгнуть договор с управляющей компанией, не ввязываясь в судебные дебаты.

Но нужно учесть вот что. Прежде чем пенять на ту компанию, с которой работаете, поспрашивайте у жильцов других многоквартирных домов об тех компаниях, с которыми они заключали договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Ознакомьтесь так же:  Как платится налог при усн 15