Право требования по договору аренды земельного участка

Примерная форма договора уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с ГК РФ.

Договор уступки права требования (цессии)
по договору аренды земельного участка

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование организации-арендодателя ], в лице [ должность, Ф. И. О ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и

[ наименование организации ], в лице [ должность, Ф. И. О ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ], заключенному между Цедентом (прежний Арендодатель) и арендатором [ наименование организации-арендатора ].

1.2. Предметом договора аренды является земельный участок, расположенный по адресу: [ вписать нужное ], площадью [ значение ] кв. м, разрешенное использование (назначение) [ вписать нужное ], категория земель [ вписать нужное ], кадастровый номер [ значение ] (далее по тексту — Земельный участок).

1.3. Договор аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ], право требования по которому передается Цессионарию, зарегистрирован в [ наименование органа регистрации прав ], регистрационная запись от [ число, месяц, год ] N [ значение ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.4. Земельный участок принадлежит на праве собственности [ наименование организации-собственника земельного участка ], что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

1.5. Цедент гарантирует Цессионарию действительность и наличие всех прав, которые уступает по настоящему договору.

1.6. Цедент гарантирует Цессионарию, что все обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора, в том числе по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, выполнены им в полном объеме и своевременно.

1.7. Право Цедента переходит к Цессионарию в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права по договору аренды земельного участка N [ значение ] от [ число, месяц, год ].

2. Права и обязанности сторон

2.1. Цедент обязуется:

2.1.1. Передать Цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

2.1.2. Передать Цессионарию по акту приема-передачи в течение [ значение ] дней с момента регистрации настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие право требования, а именно:

— договор аренды земельного участка, указанный в п. 1.1. настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;

— документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ] в органе регистрации прав;

— все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды земельного участка;

— всю переписку с Арендатором по договору аренды земельного участка, которая имеется у Цедента на дату заключения настоящего договора.

Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.1.3. Сообщить при передаче документов в соответствии с п. 2.1.2 настоящего договора Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

2.1.4. В течение [ значение ] дней с момента регистрации настоящего договора в письменной форме уведомить Арендатора об уступке права требования по договору аренды земельного участка.

2.1.5. Передать Цессионарию все полученное от Должника в счет уступленного требования.

2.2. Цессионарий обязуется:

2.2.1. Принять в полном объеме от Цедента права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

2.2.2. Выплатить Цеденту за уступаемое право требования денежные средства в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего договора.

3. Компенсация и порядок расчетов

3.1. За уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка от [ число, месяц, год ] N [ значение ] Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору аренды земельного участка, далее именуемая «договорная сумма», составляющую [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

3.2. Договорная сумма по настоящему договору выплачивается Цессионарием Цеденту следующим образом: [ единовременно, не позднее (значение) дней с даты заключения настоящего договора/с периодичностью (указать сроки) ].

3.3. Выплата договорной суммы Цеденту осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента.

3.4. Обязанность Цессионария по уплате договорной суммы считается исполненной с даты [ списания денежных средств с расчетного счета Цессионария/поступления денежных средств на расчетный счет Цедента ].

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений.

4.3. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных по настоящему договору прав и обязанностей.

4.4. За несвоевременное внесение договорной суммы Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере [ значение ] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

4.5. За нарушение сроков передачи документов, указанных в п. 2.1.2. настоящего договора, или умышленного затягивания подписания акта приема-передачи Цедент выплачивает Цессионарию штраф в размере [ значение ] процентов от договорной суммы.

4.6. В случае если Арендатор не будет уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав Цедента к Цессионарию, Цессинарий несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

4.7. Цедент не несет ответственность перед Цессионарием за неисполнение Арендатором договора аренды [ вписать нужное ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ].

4.8. При нарушении Цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 390 ГК РФ, Цессионарий вправе потребовать от Цедента возврата всего переданного по настоящему договору, а также возмещения причиненных убытков.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для органа регистрации прав.

6.2. Настоящий договор подлежит в установленном порядке государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

6.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

6.4. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на [ Цедент/Цессионарий ].

6.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет [ Цедент/Цессионарий ].

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 июля 2016 г. N Ф10-2609/16 по делу N А14-541/2015 (ключевые темы: срок действия договора — договор аренды земельного участка — уступка прав — договор уступки — расчет арендной платы)

Резолютивная часть постановления объявлена 21.07.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.07.2016.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтартАп» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу N А14-541/2015,

Общество с ограниченной ответственностью «СтартАп» (далее — ООО «СтартАп») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее — ДИЗО Воронежской области) о взыскании 2 546 819 руб. 06 коп., в том числе 2 120 014 руб. 90 коп. неосновательного обогащения за период с 26.01.2012 по 18.02.2013, 426 804 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2012 по 20.01.2015 с начислением их по день фактической уплаты неосновательного обогащения (с учетом уточнения, принятого в судебном заседании 21.04.2015).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Воронеж, ООО «Металлгаз-Сервис», конкурсный управляющий ООО «Металлгаз-Сервис» Болдырев Александр Юрьевич.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2015, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016, в удовлетворении исковых требований ООО «СтартАп» отказано.

ООО «СтартАп» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, в которой просит их отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования общества в полном объеме.

В судебное заседание суда кассационной инстанции представители заявителя и иных лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Воронежа (арендодателем) и ООО «Металлгаз-Сервис» (арендатором) 16.07.2003 заключен договор аренды земельного участка N 2400-03-09/мз, согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 5753 кв.м, разрешенное использование — проектирование и строительство комплекса сооружений аквапарка, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Остужева, 2б, кадастровый номер 36:34:0106001:0005.

Срок действия договора установлен до 16.07.2008.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 08.11.2013 земельный участок поставлен на кадастровый учет 05.12.2005 с кадастровым номером 36:34:0106001:0007, разрешенное использование участка — аквапарк с гостиницей.

Дополнительным соглашением от 27.12.2005 стороны изменили кадастровый номер арендованного земельного участка.

На основании приказа ДИЗО Воронежской области от 02.10.2008 N 1673-з дополнительным соглашением от 02.10.2008 срок договора продлен до 16.07.2013.

Согласно дополнительному соглашению от 15.04.2008 произведена замена арендодателя на Главное управление государственного имущества Воронежской области, изменен размер годовой арендной платы, который с 16.07.2008 составил 1 593 120 руб. 76 коп. (6 922,92 руб./кв.м х 5753 кв.м х 0,02 х 2), в квартал — 398 280 руб. 19 коп.

В соответствии с Указом Губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 «Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», дополнительным соглашением от 30.12.2009 заменен арендодатель на ДИЗО Воронежской области.

В соответствии с пунктом 2.7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 (далее — Положение), в редакции, действовавшей на дату продления срока действия договора аренды, при окончании сроков аренды земельных участков, предоставленных ранее для строительства и не освоенных в установленные сроки, продление договоров аренды таких земельных участков производится с применением при расчете арендной платы за земельные участки повышающего коэффициента 2.

Дополнительным соглашением от 21.10.2010 стороны установили размер годовой арендной платы с 16.07.2008 в сумме 1 593 102 руб. 36 коп. с учетом кадастровой стоимости земельного участка 39 827 558 руб. 76 коп., арендной ставки 2% (для иных земельных участков), повышающего коэффициента 2 (39 827 558 руб. 76 коп. х 2% х2).

С учетом утверждения новой кадастровой стоимости земельного участка постановлением Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1107 с 01.01.2011 размер арендной платы составил 1 697 611 руб. 35 коп. (42 440 283 руб. 71 коп. х 2% х 2), в квартал — 424 402 руб. 84 коп. Аквапарк введен в эксплуатацию 05.12.2011 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-36302000-146.

Ознакомьтесь так же:  Сопровождение сделок с недвижимостью адвокат

Право собственности на аквапарк зарегистрировано за ООО «Металлгаз- Сервис» 16.08.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36-АГ 700526.

Дополнительным соглашением от 12.11.2013 стороны продлили срок действия договора аренды до 15.07.2052 и установили арендную плату с 16.08.2012 в размере 848 805 руб. 67 коп. в год, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 42 440 283 руб. 71 коп., арендной ставки 2%, без применения повышающего коэффициента. Земельный участок отнесен к 7 виду функционального использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии).

ООО «Металлгаз-Сервис» 27.11.2013 уступило ООО «СтартАп» право требования в полном объеме по возврату переплаты по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка N 2400-03-09/мз от 16.07.2003, образовавшейся за период с 08.11.2011 по 18.02.2013.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013 по делу N А14-9166/2013 в пользу ДИЗО Воронежской области с ООО «Металлгаз-Сервис» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 2400-03-09/мз от 17.07.2003 в сумме 424 402 руб. 84 коп. за период с 01.04.2013 по 30.06.2013.

В соответствии с решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2014 по делу N А14-2199/2014 в пользу ДИЗО Воронежской области с ООО «Металлгаз-Сервис» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 2400-03-09/мз от 17.07.2003 в сумме 31 830 руб. 22 коп. за период с 01.07.2013 по 31.12.2013.

Суд по указанному делу по сути установил необоснованность расчета арендной платы исходя из размера 2% как для земельного участка, занятого гостиницей, ввиду недоказанности факта возведения арендатором на арендуемом земельном участке гостиницы.

Как указал суд, поскольку аквапарк введен в эксплуатацию 05.12.2011, а объект незавершенного строительства — гостиница, право собственности на который зарегистрировано 29.12.2005, не введен в эксплуатацию, фактическое ведение на земельном участке ООО «Металлгаз-Сервис» иной деятельности, кроме физической культуры и спорта, отсутствует.

В этой связи при расчете арендной платы суды пришли к выводу о необходимости применения арендной ставки 0,15%.

Решение вступило в законную силу 19.12.2014. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.03.2015 по делу N А14-2199/2014 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по указанному делу оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2014 ООО «Металлгаз-Сервис» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2015 по делу N А14-2342/2014 установлены и включены требования ДИЗО Воронежской области в реестр требований кредиторов ООО «Металлгаз-Сервис» в размере 1 379 309 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате по спорному договору аренды за период с 01.04.2013 по 31.03.2014.

По мнению ООО «СтартАп», с 05.12.2011 с учетом отсутствия оснований для применения коэффициента 2 за превышение сроков строительства и наличия оснований для применения арендной ставки 0,15% вместо 2%, годовая арендная плата составляет 63 660 руб. 43 коп. (42 440 283 руб. 71 коп. х 0,15%), в квартал- 15 915 руб. 11 коп.

Поскольку ООО «Металлгаз-Сервис» за период с 05.12.2011 по 31.03.2013 уплатило арендную плату исходя из годовой арендной платы 1 697 611 руб. 35 коп., переплата составила 2 120 014 руб. 90 коп.

Ссылаясь на неосновательное получение ДИЗО Воронежской области арендных платежей в размере 2 120 014 руб. 90 коп., ООО «СтартАп» обратилось в суд с настоящим иском.

Принимая судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу что на дату уступки права, доказательства наличия переплаты ООО «Металлгаз-Сервис» арендной платы по договору аренды земельного участка N 2400-03-09/мз от 16.07.2003, размер которой в договоре не определен, отсутствовали, вследствие чего право требования неосновательного обогащения в размере 2 120 014 руб. 90 коп. не могло перейти к ООО «СтартАп». Кроме того, суд апелляционной инстанции счел недобросовестным поведение ООО «Металлгаз-Сервис» и ООО «СтартАп» и указал, что при заключении договора уступки от 27.11.2013 ООО «Металлгаз-Сервис» и ООО «СтартАп» действовали в ущерб интересам арендодателя — ДИЗО Воронежской области и кредиторов ООО «Металлгаз-Сервис», в связи с чем на основании статьи 10 Гражданского кодекса РФ отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что по договору цессии от 27.11.2013 арендатором передано ООО «СтартАп» лишь право на взыскание переплаты по арендной плате за определенный период, а не права арендатора, в связи с чем договор уступки не подлежит государственной регистрации.

Однако кассационная коллегия не может согласиться с остальными выводами судов и считает, что при разрешении настоящего спора, судами не было учтено следующее.

Из положений пункта 1 статьи 382, статей 382, 384 ГК РФ, следует, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Замена кредитора возможна только по обязательству, существующему на момент заключения соглашения об уступке права (требования), и только в отношении прав (требований) о возврате переплаты.

В обоснование своих выводов, суд апелляционной инстанции ссылается в том числе на то, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2014 по делу N А14-2199/2014 принято после заключения 27.11.2013 уступки права требования по возврату переплаты по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка от 16.07.2003.

Однако данное обстоятельство не может служить основанием для признания недействительным либо незаключенным договора цессии, напротив лишь согласуется с утверждениями истца о наличии переплаты ООО «Металлгаз-Сервис» за указанные периоды по арендной плате.

Факт заключения договора уступки от 27.11.2013 его сторонами в период рассмотрения судом дела N А14-2199/2014 до вынесения судебных актов по существу ни как не влияет на правовую квалификацию самого договора уступки и не свидетельствует о порочности передаваемого права требования.

Ко всему прочему, отсутствие соглашения по спорному договору аренды о наличии переплаты или судебного решения, которым установлен факт переплаты, не свидетельствуют о недействительности сделки, что согласуется с судебной практикой при разрешении подобных споров (Определение Верховного суда РФ от 07.07.2016 по делу N 310-ЭС16-1609).

Не приводя правовых оснований для признания сделки по уступке права требования недействительной либо незаключенной, суд в то же время фактически не рассмотрел исковые требования по существу, не дал оценки доводам истца по сути заявленных требований относительно размера арендной платы, подлежащей уплате в заявленный период.

В обоснование вывода, свидетельствующего об отсутствии доказательств наличия переплаты арендной платы ООО «Металлгаз-Сервис» в период с 08.11.2011 по 18.02.2013, суд сослался на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013 по делу N А14-9166/2013 о взыскании с ООО «Металлгаз-Сервис» задолженности по договору за второй квартал 2013 года, где ответчик признал иск, а также на определение Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2015 по делу N А14-2342/2014, которым установлены и включены требования ДИЗО Воронежской области в реестр требований кредиторов ООО «Металлгаз-Сервис» в размере 1 379 309 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате по спорному договору аренды за период с 01.04.2013 по 31.03.2014.

Однако как усматривается из указанных судебных актов судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства размера арендной платы за спорные периоды (за второй, третий и четвертый кварталы 2012 года, первый квартал 2014), в том числе обстоятельства, на которые ссылается истец и которые являлись предметом оценки в рамках дела N А14-2199/2014.

Как было указано решением Арбитражного суда Воронежской области от 02.10.2014 по делу N А14-2199/2014, вступившим в законную силу, суд за период четвертого квартала 2011 года обосновал необходимость применения при расчете арендной платы за указанные периоды арендной ставки в размере 0,15 %, а не 2 %, о чем также указывает заявитель кассационной жалобы.

Суды не рассмотрели указанные доводы истца и не привели оснований, по которым приведенные выводы суда по делу N А14-2199/2014 применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не подлежат применению, в том числе с учетом положений статьи 69 АПК РФ.

Выводы суда о злоупотреблении своим правом истцом (ст. 10 ГК РФ) суд округа находит не подтвержденными.

Действия, связанные с признанием иска ответчиком в рамках дела N А14-9166/2013, не заявлением зачета переплаты в счет арендной платы совершены ООО «Металлгаз-Сервис», за которые не может отвечать ООО «СтартАп».

Выводы суда о том, что при заключении договора уступки, наряду с ООО «Металлгаз-Сервис», ООО «СтартАп» действовало во вред интересам арендодателя и кредиторов ООО «Металлгаз-Сервис», суд округа также находит необоснованными.

Как усматривается из фактических обстоятельств договор уступки от 27.11.2013 заключен до возбуждения дела о банкротстве в отношении ООО «Металлгаз-Сервис» (08.04.2014).

В любом случае, действия ООО «Металлгаз-Сервис» не могут свидетельствовать о недобросовестности истца.

При этом договор уступки от 27.11.2013 не был никем оспорен, по специальным основаниям, в том числе предусмотренным Законом о банкротстве, недействительным не признан, какие-либо основания считать его ничтожным судом не установлены.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что суды фактически не рассмотрели исковые требования по существу иска, то есть на предмет обоснованности, как таковых доводов о наличии переплаты арендной платы, связанной с необходимостью применения иного расчета судебные акты подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Следует указать, что суд округа находит справедливым указание суда на неправильность отнесения платежа по платежному поручению N 807 от 11.11.2011 на сумму 224 402 руб. 84 коп. в периоды, заявленные в исковых требованиях. При рассмотрении исковых требований по существу безусловно необходимо учитывать произведенные фактически платежи в соответствующий период с учетом назначения платежа и возможно наличия оснований для их отнесения на погашение долга за предшествующие периоды, в том числе с учетом взысканной судом задолженности в рамках дела N А14-2199/2014.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, в случае если судом не будут установлены основания для признания сделки ничтожной либо незаключенной, рассмотреть исковые требования истца по существу, правильно применив с учетом изложенного нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, в том числе установить обстоятельства наличия переплаты по арендным платежам в заявленный период.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288, статьей 289 АПК РФ,

решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.09.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу N А14-541/2015 — отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Переуступка права аренды земельного участка

Земельный и Гражданский кодексы РФ позволяют арендовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства и ведения сельхозработ.

Статьи 15 (п. 2), 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем. В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому.

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Ознакомьтесь так же:  Ходатайство об ведения в дела представителя

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

  • заключения договора субаренды на одну из частей надела;
  • участия в совместном строительном предприятии;
  • реализации залоговых обязательств;
  • внесения взноса в уставной капитал компании.

Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.

Когда запрещена реализация этого права

Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.

Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.

Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:

  • наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
  • если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
  • постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.

Нормативные акты для заключения договора

Заключение таких договоров осуществляется при непосредственном применении ключевых норм:

  • гл. 34 ГК РФ, регулирующей вопросы аренды, и ст. 606 этого кодекса;
  • гл. 24 ГК РФ, регулирующей вопросы переуступки прав от одного лица другому;
  • ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей право на аренду земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель;
  • ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей форму платы за пользование наделом.

Что сделать до заключения договора

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме; в его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

  • не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
  • не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
  • сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
  • необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому.

Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

Этапы заключения договора

Заключение договора переуступки – процесс двухэтапный.

На первом этапе наниматель и будущий арендодатель осматривают надел и определяют плату с учетом качественных характеристик.

Во время второго происходит оформление сделки и её непосредственная регистрация.

Документы для переуступки

Передача прав аренды земли является виртуальной сделкой. Материальными характеристиками сделки могут распоряжаться только собственники участка.

Для того чтобы придать этой сделке статус законного договора, следует подготовить предусмотренный законом пакет документов, в который входит:

  • поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
  • заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
  • оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
  • сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.

Дополнительно нужно будет подготовить:

  • заверенную копию паспорта гражданина РФ или иностранного гражданина, которые представляются вместе с оригиналом этого документа;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение этой сделки. Если супруг отсутствует, надо документально подтвердить этот факт.

После проверки документов, проверки и подписания договора он регистрируется в соответствующем территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земли.

Регистрация сделки

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

В образце договора о переуступке права аренды земельного участка должны быть:

  • реквизиты и подписи сторон;
  • время его подписания;
  • срок, на который он заключен;
  • данные об участке, в том числе его размер и место расположения;
  • размер платы;
  • условия расторжения сделки.

Итак, главное при составлении договора – не наделать ошибок и не нарушить требований законодательства. В противном случае сделка будет признана недействительной. Для того чтобы правильно заключить соглашение о переуступке аренды земельного участка, следует обратиться за помощью к юристам нашей компании. Это позволит договору приобрести юридические права, после чего его можно будет зарегистрировать.

Право требования по договору аренды земельного участка

ООО «…»заключен договор аренды земли участка, который был разделен на несколько участков. Теперь данные земельные участки будут передаваться (продаваться) физ. лицам на основании договора переуступки (уступки) права требования. В частности один участок будет передан (продан) исполнительному директору. Остальные земельные участки будут переданы (проданы) по той же схеме остальным. После этого:

Вопрос №1. Возможна ли безвозмездная передача права требования (переуступка этого права) зем. участка?

Вопрос №2. Если п.1 невозможен, то как сделать так, чтобы ООО «…» на законных основаниях передала этот земельный участок вышеуказанным людям, а люди за уступаемые права на зем. участок платили ООО «…» 1000 руб. за каждый зем. участок?

Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ” при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действий норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель”.
Более того, “имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами” – п.3 ст.3 Земельного кодекса.

Ответ на вопрос 1 : Безвозмездная, как и возмездная передача арендованных земельных участков в собственность (продажа) физическим или юридическим лицам не возможна.

Ответ на вопрос 2 : Возможна как возмездная, так и безвозмездная передача права требования (переуступка этого права) аренды этих земельных участков при выполнении ряда условий: в договоре аренды должно быть предусмотрено право передавать участки в субаренду без согласия собственника, а если собственник государство или муниципалитет, то участок должен находиться в аренде не менее 5 лет. Если у физического лица будет в собственности здание, строение, сооружения на данных земельных участках, то оно может выкупить данный участок. При этом безвозмездная передача прав аренды земельных участков является объектом обложения НДС, а передача прав за вознаграждение 1000 руб. облагается НДС и налогом на прибыль.

Согласно п1,3 Ст 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса.

Выкуп в собственность арендуемой муниципальной, государственной земли – сделка, в соответствии с которой земля, собственность муниципального образования или государства, ранее сдаваемая в аренду, за определенную плату переходит в частную собственность арендатора на основании преимущественного права выкупа.

Ст. 36 Земельного кодекса РФ, Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Соответственно, построив на арендованном земельном участке, предназначенный для индивидуального жилищного строительства — жилой дом, гражданин приобретает право на выкуп земельного участка. Цена в каждом отдельном случае рассчитывается органом местного самоуправления. Пункт 1.2 ст 36 ЗК РФ Цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Земельный кодекс не требует получение согласия арендодателя для передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам в случаях:
Арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки, регулируются ст. 22 Земельного кодекса РФ, в частности пунктом 9, если речь идет о земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же пунктом 5,6,если речь идет об иных собственниках.
В силу пункта 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, для передачи прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным между Обществом и физическими лицами, владеющими земельным участком на праве общей долевой собственности, согласие получать не требуется, если иное не предусмотрено договором аренды. Договоры аренды заключенные с собственниками земельных долей не предусматривают обязанности арендатора получать согласие на заключение договора уступки прав и обязанностей. В силу требований этого же пункта, после совершения сделки, собственники земельного участка, были уведомлены об уступке прав и обязанностей по договорам аренды.
Пункт 9 ст.22 Земельного кодекса, содержит аналогичные правила, регулирующие арендные отношения, объектом которых выступают земельные участки. (если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды Участка передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хоз. товарищества или общества либо паевого взноса в кооператив, передать Участок в субаренду (если договором не предусмотрено иное) без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления.)
Обязательным условием для заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без согласия собственника является срок договора аренды, который должен быть более пяти лет. Договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, права и обязанности, по которым были переданы, заключен на срок более 5 лет.

А) Передача имущественных прав безвозмездно.
Передача арендных прав может быть осуществлена безвозмездно, закон не запрещает это.
Согласно ст. 103.05 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми (ООО «…» и прочие физ. Лица), а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными. Однако, при реализации арендных прав взаимозависимым лицам при безвозмездной передаче прав на земельные участки может быть начислен НДС, если в сделках между ООО «…» и взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Операции при безвозмездной передаче имущественных прав подлежат обложению НДС.

НДС при передаче права аренды земли безвозмездно.

Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется. Правда, есть исключение.

Ознакомьтесь так же:  Сколько стоить лицензия на охранника

При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г. № 03-07-11/90.

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

В случае же передачи права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке вне зависимости от того, кто передает такие права. Ведь на случаи взимания платы за право аренды земли органом государственной власти или местного самоуправления положения подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ не распространяются, так как такая плата является не платой за право пользования природным ресурсом, а лишь платой за получение возможности его использования.

Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111. При этом на организацию, которой предоставляются такие права, не распространяются положения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, то есть ей необходимо исчислять НДС, удерживая его из платы за предоставление права аренды, и перечислять налог в бюджет.

Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ. А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость.

Статья 105.3. Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами:

1. В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Для целей настоящего Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.
2. Определение в целях налогообложения доходов (прибыли, выручки) взаимозависимых лиц, являющихся сторонами сделки, которые могли бы быть получены этими лицами, но не были получены вследствие отличия коммерческих и (или) финансовых условий указанной сделки от коммерческих и (или) финансовых условий такой же сделки, сторонами которой являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, производится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, с применением методов, установленных главой 14.3 настоящего Кодекса.
Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.
При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Б) Передача прав на арендуемые участки за деньги 1000 руб. Операция по реализации прав на аренду за вознаграждение подлежат обложению налогом на прибыль и НДС.

Согласно ст 103.05 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми (ООО «…» и прочие физ. лица), а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными. Однако, при реализации арендных прав взаимозависимым лицам при передаче прав на земельные участки за 1000 руб. может быть доначислен НДС и налог на прибыль, если в сделках между ООО «…» и взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Следует учесть, что есть противоречие с мнением Минфина России о том, что передача обществом денежных средств в пользу прежнего арендатора в виде фиксированной суммы за переуступку прав аренды в целях налогообложения прибыли является безвозмездной передачей имущества, в силу следующего.
Действительно, при уступке (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не происходит передачи земельного участка либо иного овеществленного имущества.
Вместе с тем при уступке (переуступке) осуществляется передача за плату имущественного права в виде права аренды земельного участка. Безусловно, уступаемое право аренды земельного участка корреспондирует с передачей обязанности по оплате арендных платежей по земельному участку, однако это отнюдь не означает, что право аренды не имеет самостоятельной стоимости. Не означает это также и того, что стоимость права аренды «погашается» обязательством по оплате аренды и лицо, передающее права и обязанности по договору, не может получить от лица, принимающего эти права и обязанности, никакое дополнительное вознаграждение за передаваемое право аренды.
Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
Право аренды земельного участка, являющееся предметом договора уступки (переуступки), представляет собой имущественное право и относится согласно ст. 128 ГК РФ к имуществу организации.
Отметим, что в письме УФНС России по г. Москве от 30.11.09 № 20-14/2/[email protected] налоговые органы явно считали, что переуступка права аренды – это передача имущественного права.

Так, например, для целей налогообложения НДС передачу арендных прав (которая, как правило, предусматривает не только передачу права использования арендованного объекта, но и возложение обязанности по уплате арендных платежей) Налоговый кодекс РФ прямо относит к реализации имущественного права (п. 5 ст. 155 НК РФ). Иными словами, имущественное право в виде арендного права обладает определенной стоимостью, которая является базой для исчисления НДС (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).
Таким образом, при уступке (переуступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка происходит реализация имущественного права в виде права аренды земельного участка за определенную соглашением сторон плату.
В рассматриваемом случае первоначальный арендатор ООО «…» передал право арендовать земельный участок новому лицу физ.лицу, заключив договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Иными словами, ООО «…» реализует имущественное право в виде права аренды земельного участка арендатору физ.лицу. При этом физ. лицо в счет приобретения имущественного права передает установленное договором уступки вознаграждение ООО «…» (плату за уступку права аренды земельного участка).
Иными словами, в данной ситуации средства, перечисленные физ. лицом в адрес ООО «…», являются платой за полученное имущественное право — за право аренды земельного участка.
Таким образом, по нашему мнению, передача платы физ. лица в адрес арендатора ООО «…» согласно п. 2 ст. 248 НК РФ не является безвозмездно полученным имуществом для физ. лиц и безвозмездно переданным имуществом для арендатора ООО «…», поскольку связана с возникновением у ООО«…» обязанности передать имущественные права в виде права аренды земельного участка арендатору физ. лицу.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях исчисления налога на прибыль относятся в том числе доходы от реализации имущественных прав.
Следовательно, для ООО «…» плата за уступку прав и обязанностей по договору аренды, полученная от арендаторов физ. лиц, будет являться доходом от реализации имущественного права в силу пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ.

Получение физическим лицом участка в безвозмездное пользование следует расценивать в качестве безвозмездного получения имущественного права, которое не признается доходом, облагаемым НДФЛ.

Порядок налогообложения НДФЛ регулируется гл. 23 Налогового Кодекса РФ «Налог на доходы физических лиц» (далее – НК РФ). Так, согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Право пользования земельным участком не является доходом, полученным в денежной форме. Для решения вопроса о необходимости налогообложения НДФЛ в данном случае следует определить, признается ли право пользования материальной выгодой или доходом в натуральной форме в понимании гл. 23 НК РФ.

Случаи возникновения у физического лица материальной выгоды в понимании гл. 23 НК РФ приведены в ст. 212 НК РФ, а именно:

1) материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей;

2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;

3) материальная выгода, полученная от приобретения ценных бумаг, финансовых инструментов срочных сделок.
Данный перечень является закрытым. В рассматриваемой ситуации физическое лицо не получает заемные денежные средства, не приобретает в собственность товары (работы, услуги) и не приобретает ценные бумаги, следовательно, доход в виде материальной выгоды, подлежащий налогообложению НДФЛ, не возникает.

Случаи возникновения у физического лица дохода в натуральной форме в понимании гл. 23 НК РФ приведены в ст. 211 НК РФ. Так, при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ (п. 1 ст. 211 НК РФ).

Исходя из приведенной нормы, доход в натуральной форме у физического лица возникает при получении от организаций и индивидуальных предпринимателей товаров, работ, услуг и иного имущества. Перечень доходов, признаваемых полученными в натуральной форме, является открытым. В частности, к таким доходам относятся (п. 2 ст. 211 НК РФ):

1) оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика;

2) полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой;

3) оплата труда в натуральной форме.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского Кодекса РФ, далее – ГК РФ).

Так, при получении имущества в безвозмездное пользование ссудополучатель безвозмездно получает право пользования данным имуществом, т.е. имущественное право (Письма Минфина РФ от 19.04.2010 N 03-03-06/4/43, от 28.01.2009 N 03-11-09/22, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 28.06.2010 N 16-15/[email protected], Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 2665/10 по делу N А40-56962/07-52-507, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В связи с тем, что имущественные права не поименованы в п. 1 ст. 211 НК РФ безвозмездное получение имущественного права не признается доходом в натуральной форме, в целях гл. 23 НК РФ. Аналогичного мнения придерживается Минфин при рассмотрении подобного вопроса в Письме от 03.09.2010 N 03-04-05/3-520. В данном письме сделан вывод, что положения гл. 23 НК РФ не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом, предоставленным физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, к доходам физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц.