В какой форме заключается договор социального найма

Оглавление:

Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения

Новая редакция Ст. 63 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 63 ЖК РФ

1. Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 комментируемой статьи воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении такого решения см. ч. 4 ст. 57 Кодекса и комментарий к указанной статье). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РФ 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения — это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение — это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

2. При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 . Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.
———————————
СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Другой комментарий к Ст. 63 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера. ЖК ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).

Согласно ЖК основанием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на основании решения о предоставлении жилья.

2. Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права — при возникновении спора — подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.

3. Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого помещения.

Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:

предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;

том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;

письменной форме договора;

обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;

равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):

использовать жилое помещение по назначению;

поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;

переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;

информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 — 72, 76, 80 — 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 Жилищного кодекса РФ.

Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу — п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).

Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. «г» п. 4 — об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. «к» п. 4 — в части освобождения жилого помещения; подп. «л» п. 4 — предусматривающий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. «е» п. 5 — об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.

4. Следует отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи) изменения договора в случаях, установленных законодательством РФ.

Согласно ст. 82 ЖК договор социального найма изменяется в следующих случаях:

заключение одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью;

признание нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).

Предложенный Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ). Добавим, согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно быть письменным.

Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей. ЖК не предусматривает такого права (см. комментарий к ст. 65). Необходимым условием права требовать должны быть определенные последствия неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.

Ознакомьтесь так же:  Льготы детей инвалидов при поступлении в колледж

Неудачна и редакция подп. «з» п. 4 Типового договора в части платы за жилое помещение по утвержденным «ценам и тарифам».

Ряд положений Типового договора предусматривает наличие соответствующего акта (см. подп. «к» п. 4 и подп. «л» п. 5). Ни форма, ни содержание таких актов не определены.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

СТ 63 ЖК РФ.

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме
на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального
использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством
Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 63 Жилищного кодекса РФ

1. Сделка (договор как двусторонняя сделка) в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Сделки юридических лиц между собой и с гражданами согласно требованию ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме. Однако при этом следует иметь в виду: несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность такой сделки (договора). Сделка сама по себе действительна, но в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания; они могут приводить письменные, другие доказательства.

Сделка из-за несоблюдения простой письменной формы может быть признана недействительной, если только на последствие недействительности такой сделки прямо указано в статье, т.е. должно быть выражение «несоблюдение формы сделки (договора) влечет ее (его) недействительность». Например: «Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность» (ст. 651 ГК РФ).

В комментируемой статье такого выражения нет. Следует ли из вышесказанного, что договор социального найма жилого помещения может быть заключен и в устной форме? Логический анализ ст. 160 — 162 ГК РФ приводит к выводу о возможности такой формы договора.

Если законодатель считал, что для важности закрепления прав и обязанностей сторон необходим договор в письменной форме, он должен был дополнить ч. 1 комментируемой статьи выражением: «несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность». Не является ли это обстоятельство упущением законодателя?

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г.
———————————
Российская газета. 2005. 27 мая; договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат. Признаны утратившими силу: п. 1 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР» (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10) в части, касающейся Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, и подп. «б» п. 2 этого Постановления.

В какой форме заключается договор социального найма

Оформление жилищных отношений с государством

Получилось, что люди занимают квадратные метры по разным документам, одни – по ордеру, другие – по договору. А у некоторых вообще ничего нет: потеряли ордер. Органы исполнительной власти решили устранить эту неразбериху в жилищных правоотношениях, связанных с пользованием жильем, которое находится в собственности муниципальных образований. В соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам. А не так давно правительство утвердило Регламент подготовки договора и (или) дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением.

Заключаются они при предоставлении жилых помещений по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Например, очередникам – в связи с переселением, жильцам коммунальных квартир – при предоставлении освободившейся комнаты. Договоры найма постепенно сменяют ордера. Чаще всего ордера на квартиру выдавались исполкомами. У некоторых граждан остались на руках договоры социального найма, заключенные с местными ЖЭКами.

Имейте в виду: сейчас такие договоры не имеют юридической силы, поскольку по новым правилам выдавать их уполномочен Департамент жилищной политики и жилищного фонда города муниципально образования.

Так кому же необходимо заключать договоры?

Ответ короткий – всем, у кого их нет, правда, можно особенно не торопиться, да и вообще – жить без договора: никаких юридических последствий или наказаний за это не будет. Но все же лучше, когда отношения оформлены. К примеру, могут возникнуть ситуации, когда без такого договора пользования жилым помещением нанимателю просто не обойтись. Скажем, если ему потребуется вселить нового члена семьи или оформить жилищную субсидию. Однако не стоит забывать, что договор обязательно понадобится в случае приватизации жилья, занимаемого на условиях социального найма (если у нанимателя имеется только ордер). Или при сдаче жилплощади в поднаем.

Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:

— договор социального найма жилого помещения;

— договор найма жилого помещения («коммерческий наем»);

— договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Обратите внимание, что любой из трех договоров заключается только в письменной форме на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти. Таким органом сейчас являются префектуры в административных округах.

Теперь о дополнительном соглашении. Это договоренность о дополнительных условиях пользования жилым помещением, оформляемая в виде договора или приложения к ранее заключенному договору. Например, дополнительным соглашением оформляется внесение изменений в договор при вселении новых членов семьи.

Еще один документ – акт передачи жилого помещения. Он подтверждает факт приема-передачи и отсутствие у сторон взаимных претензий в отношении передаваемого (принимаемого) жилого помещения. Акт оформляется при выделении жилого помещения очереднику или в связи с переселением, а также при предоставлении комнаты в коммунальной квартире в дополнение к занимаемой.

Типы договоров социального найма. Основные отличия

Все эти договоры имеют свои отличия и условия. Каковы они?

— Размер предоставляемого жилого помещения. Жилплощадь по договорам социального найма и безвозмездного пользования предоставляется по норме, составляющей 18 кв. метров площади жилого помещения на человека.

— Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут быть более нормы предоставления, но не более чем в два раза.

— В отличие от социального найма и безвозмездного пользования, размер жилплощади, предоставляемой по договору коммерческого найма, не ограничен нормой предоставления (например, при наличии возможности у наймодателя жилье может быть предоставлено из расчета – по одной комнате на каждого члена семьи).

Оплата по договору социального найма

Общее для всех нанимателей: независимо от того, по какому договору они занимают жилое помещение (социальный наем, коммерческий наем или безвозмездное пользование), обязаны оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилья по ценам, утвержденным правительством Москвы.

Отличия же состоят в следующем. Те, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Коммерческий наем льгот по оплате коммунальных услуг не предусматривает, нужно платить все сто процентов. При этом плата за сам наем коммерческого жилья выше, чем социального.

Если жилое помещение предоставлено по договору безвозмездного пользования, то оплачивать нужно только коммунальные услуги (льготы учитываются), за пользование жилым помещением плата не взимается.

Сроки заключения договора социального найма

Договор социального найма – бессрочный. Живи, сколько угодно. Максимальный срок действия договоров коммерческого найма и безвозмездного пользования составляет пять лет. Договор может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если условия договора в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить.

При отсутствии оснований для заключения договора безвозмездного пользования на новый срок москвичам предоставляется занимаемое либо иное жилое помещение по договору социального или коммерческого найма в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Порядок заключения и расторжения договора социального найма

Для заключения договора нужно обратиться в жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Заявитель либо его представитель (при наличии доверенности) представляет сотруднику жилотдела:

— заявление в произвольной форме;

— документы, удостоверяющие личность;

— копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;

— документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор;

Ознакомьтесь так же:  Приказ минздравсоцразвития рф от 10.05.2007 г 323

— справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

— документы, послужившие основанием для вселения граждан в жилое помещение:

а) ордер либо копию ордера, заверенную в установленном порядке;

б) выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения либо копию решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения, заверенную в установленном порядке;

в) обменный ордер либо заверенную копию корешка обменного ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма (найма, безвозмездного пользования);

д) документы, подтверждающие родственные отношения с гражданином, к которому иные граждане были вселены в качестве членов семьи;

е) иной документ, являвшийся основанием для вселения в жилое помещение;

— единый жилищный документ (выписку из домовой книги, при необходимости расширенную выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих в жилом помещении, а также проживавших ранее и выбывших за период с момента выдачи документа, указанного выше в подпунктах «а»–«г»;
при образовании коммунальной квартиры – единый жилищный документ (копию финансового лицевого счета);
экспликацию по форме 22:

а) при переустройстве или перепланировке;

б) при образовании коммунальной квартиры;

в) в иных случаях при необходимости;

— иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Сотрудник отдела проверит паспорт заявителя, соответствие и полноту представленных документов, скажет, правильно ли написано заявление. После чего зарегистрирует документы в специальной книге либо в электронной базе документооборота. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой (штампом) о дате приема заявления и своей подписью. Или проинформирует заявителя устно о сроке подготовки договора и способах связи с сотрудниками отдела.

Отказ в приеме заявления и документов на подготовку договора допускается в случаях:

— когда жилое помещение, занимаемое заявителем, не относится к собственности города;

— при отсутствии оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством;

— при обнаружении в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;

— если предъявлен неполный комплект документов.

В случае отсутствия документов, послуживших основанием для вселения в жилое помещение, или несоответствия в представленных сведениях и в некоторых иных случаях вопрос о возможности заключения договора выносится на рассмотрение окружной жилищной комиссии.

По требованию заявителя отказ в приеме заявления и документов оформляется в письменном виде.

Все совершеннолетние, которым предоставляется жилплощадь, либо члены семьи, указываемые в договоре или дополнительном соглашении, при их заключении приглашаются в окружное управление департамента (или жилищный отдел управления). В случае невозможности личной явки кого-либо из них может быть оформлена доверенность.

Все приглашенные (они должны иметь при себе документы, удостоверяющие личность) знакомятся с договором и ставят свои подписи. После чего им вручают экземпляр договора на руки.

Экземпляр договора передается также в управляющую организацию, которая вносит изменения в финансовый лицевой счет. Теперь отношения оформлены.

Выдача заявителю одного экземпляра договора и (или) акта и (или) дополнительного соглашения производится на безвозмездной основе.

Срок подготовки документов по договору социального найма

Срок подготовки запрашиваемых документов составляет не более тридцати дней. Если понадобится запросить какие-либо дополнительные документы, необходимые для заключения договора (либо для вынесения на рассмотрение окружной жилищной комиссии вопроса о правомерности его заключения), срок может быть увеличен до полутора месяцев. При этом заявителя обязаны в письменной форме уведомить о продлении срока.

Информационное Агентство «Финансовый Юрист»

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения (действующая редакция)

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 63 ЖК РФ

1. Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера. ЖК РФ ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).

Согласно ЖК РФ основанием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на основании решения о предоставлении жилья.

2. Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права — при возникновении спора — подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.

3. Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого помещения.

Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:

предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;

том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;

письменной форме договора;

обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;

равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):

использовать жилое помещение по назначению;

поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;

переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;

информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 — 72, 76, 80 — 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.

Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу — п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).

Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. «г» п. 4 — об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. «к» п. 4 — в части освобождения жилого помещения; подп. «л» п. 4 — предусматривающий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. «е» п. 5 — об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.

4. Следует отметить, что Типовой договор социального найма не во всем соответствует нормам ЖК РФ. Так, подп. «в» п. 6 Типового договора предусматривает сохранение права на жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи. Однако ст. 71 Кодекса предусматривает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Следовательно, нельзя ограничиться лишь правом на жилое помещение. Хотелось бы напомнить, что в Жилищном кодексе РФ права по договору социального найма определены ст. 67, 69, 70, 72, 76, 80, 81 и т.д. Кроме того, Типовой договор игнорирует столь серьезную позицию, как сохранение за временно отсутствующими обязанностей по договору.

Подпункт «д» п. 6 Типового договора предусматривает право нанимателя требовать (с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи) изменения договора в случаях, установленных законодательством РФ.

Согласно ст. 82 ЖК РФ договор социального найма изменяется в следующих случаях:

заключение одного договора социального найма на помещения в квартире, занимаемые по отдельным договорам социального найма, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью;

признание нанимателем одного из членов семьи вместо первоначального нанимателя (замена нанимателя).

Предложенный Типовым договором порядок изменения нельзя признать правильным, поскольку замена нанимателя требует, помимо согласия членов семьи, согласия наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Добавим, согласие членов семьи в этом случае не обязательно должно быть письменным.

Ознакомьтесь так же:  Нотариус в петрозаводске буква к

Необходимо уточнить и подп. «б» п. 8 Типового договора о праве наймодателя требовать допуска в жилое помещение своих представителей. ЖК РФ не предусматривает такого права (см. комментарий к ст. 65). Необходимым условием права требовать должны быть определенные последствия неисполнения требования. В качестве примера: согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, причем неисполнение влечет предусмотренные ч. 2 ст. 66 ЖК РФ последствия; отказ нанимателя от переселения на время капитального ремонта в маневренный фонд влечет такое переселение в судебном порядке. Что касается обсуждаемого п. 8 Типового договора, то в соответствии с ним неисполнение требования не влечет никаких последствий.

Неудачна и редакция подп. «з» п. 4 Типового договора в части платы за жилое помещение по утвержденным «ценам и тарифам».

Ряд положений Типового договора предусматривает наличие соответствующего акта (см. подп. «к» п. 4 и подп. «л» п. 5). Ни форма, ни содержание таких актов не определены.

Договор социального найма жилого помещения

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг.

Государство предусматривает реализацию каждым гражданином права получить жилье с целью его использования различными способами, за плату или безвозмездно. Граждане-участники правоотношений в жилищной сфере вправе заключать различные возмездные и безвозмездные договоры в установленном порядке, для обеспечения себя и своей семьи нормальными условиями жизни, которые невозможны без использования жилья по назначению.

Для определения на проживание родственников часто используется договор безвозмездного пользования жильем, на платной основе граждане заключают иные жилищные договоры. Одним из способов осуществления права на жилище является пользование им по договору социального найма, рассмотрим его характеристики и особенности.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Особенности договора социального найма

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель — гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

  • предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья;
  • использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние;
  • использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность;
  • в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги;
  • проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность;
  • доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом:

  • претендовать на обмен жилья или его замену;
  • пользоваться общедомовым имуществом;
  • предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг;
  • селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Правомочия органа, предоставляющего жилье

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан :

  • предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой. Безосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим.
  • Предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги.
  • Участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Перечисленные обязанности отнесены жилищным законом к основным обязательствам наймодателя, соглашениями сторон могут быть установлены и дополнительные условия и обязанности. В отношении прав наймодателя законом определено: орган, выделяющий помещение, вправе запрашивать у гражданина документы, подтверждающие его социальный статус и необходимость в жилье.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Безвозмездное предоставление жилища и изменения договора соцнайма

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

Перемена статуса гражданина и право пользования жильем по договору соцнайма

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.