Если договор признан незаключенным

Каковы правовые последствия признания договора незаключенным?

В судебно-арбитражной практике толкование существенных условий в спорах о заключении договоров является неоднозначным. Наше законодательство не предусматривает конкретных последствий признания договора незаключенным, как, например, это сделано в отношении недействительных договоров, когда, по общему правилу, применяется двусторонняя реституция, т.е.

Как интересно выразился по этому вопросу один из авторов ГК РФ М.И. Брагинский, «несостоявшийся договор (незаключенный договор) — всегда «ничто», а недействительный — может быть «нечто»*(137). Незаключенный договор как будто не существует и, следовательно, не порождает правовых последствий. Конечно же, незаключенный договор не может быть признан недействительным в силу отсутствия самого предмета спора*(138).

В процессе рассмотрения споров о признании договоров незаключенными суды не всегда руководствуются духом закона, основывая свои решения лишь на формальных несоответствиях. Так, согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным, если работа выполнена и заказчик принял результат работы по акту*(139). Несмотря на это, суд признал договор строительного подряда на капитальное строительство напорного нефтепровода незаключенным именно по причине отсутствия технической документации на объект, указав, что согласно ст. 13 АПК РФ он не обязан руководствоваться в своей деятельности обзорами судебной практики, подготавливаемыми высшей судебной инстанцией*(140).

Конечно, суду надлежит принимать меры к обеспечению стабильности предпринимательской деятельности и не допускать неосновательного обогащения одной из сторон.

Современная практика такова, что после признания договора незаключенным заинтересованная сторона обращается в суд с новым иском уже о возврате неосновательного обогащения. Действительно, имущество или деньги, полученные или сбереженные в отсутствии сделки, считаются неосновательным обогащением и должны быть возвращены (ст. 1102 ГК РФ)*(143). Важно отметить, что при наличии действующего договора, который не признан судом незаключенным, уплаченные суммы являются авансом, они не могут рассматриваться как неосновательное обогащение*(144).

Само по себе предъявление контрагентом иска о признании договора незаключенным, на мой взгляд, обусловлено его недобросовестностью, а отнюдь не желанием устранить допущенные при заключении данного договора нарушения законодательства. Одна из причин видится в том, что в какой-то момент времени исполнение договора перестает быть для этого контрагента экономически целесообразным. В этом случае начинается поиск путей отказа от исполнения его условий, одним из которых и выступает иск о признании договора незаключенным и не порождающим правовых последствий. Вторая причина может быть сокрыта в том, что контрагент умышленно не включает в договор какие-либо существенные условия либо неверно их определяет, чтобы впоследствии оставить за собой возможность заявить о незаключенности этого договора.

Риски признания договора незаключенным. Соотношение недействительности и незаключенности договора

Денис Родин, старший консультант АКГ «Интерком-Аудит»

Опубликовано в журнале «Налоговый вестник» №6, 2009

В теории гражданского права и арбитражной практике получил широкое обсуждение вопрос о правовой природе недействительных и незаключенных сделок. Прежде всего напомним, что под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Практический интерес обсуждаемого вопроса заключается в определении правовых последствий, возникающих в связи с признанием сделок незаключенными, а именно: возможно ли применение к данным отношениям норм, предусмотренных для недействительных сделок, либо незаключенность сделки влечет иные последствия.

Можно выделить два основных подхода к решению данной проблемы.

Сторонники первого подхода утверждают, что недействительная сделка и незаключенная сделка это два самостоятельных правовых института. Ведь сделка как юридический факт обладает определенным составом. Дефектность одного из его элементов ведет к признанию сделки недействительной, а если один из элементов отсутствует, то отсутствует и сама сделка как юридический факт, отсюда оценивать на предмет действительности нечего и такая сделка является несостоявшейся (незаключенной).

Следуя данной логике, договор считается незаключенным в случае, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статьи 432, 465, 554, 555, 607, 654, 812 ГК РФ) либо договор, требующий государственной регистрации и при ее отсутствии признаваемый незаключенным, не прошел регистрацию (статьи 433, 558, 560, 651, 658 ГК РФ).

Исходя из этого, исследователи считают, что общим последствием признания договора незаключенным является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, применяемые в обычных договорных отношениях:

— нельзя понудить к исполнению договора, признанного незаключенным, поскольку такой договор не порождает прав и обязанностей сторон;

— незаключенный договор не может быть изменен или расторгнут, потому что изменить или расторгнуть можно только заключенный договор;

— по признанному незаключенным договору, как не порождающему соответствующих прав и обязанностей, нельзя требовать взыскания договорных пеней, штрафов, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения;

— по признанному незаключенным договору нельзя требовать и взыскания основного долга, ссылаясь на нормы договорного права; основной долг по такому договору может быть взыскан только в соответствии с нормами о неосновательном обогащении — глава 60 ГК РФ;

— по признанному незаключенным договору нельзя требовать взыскания убытков, связанных с отказом от исполнения (ненадлежащим исполнением) другой стороной такого договора;

— в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор.

Обосновывается деление сделок на незаключенные и недействительные следующим:

— правовая природа незаключенности и недействительности различна;

— в отношении несостоявшихся сделок законодатель применяет особую терминологию, разграничение незаключенных и недействительных сделок направлено на более точное и дифференцированное регулирование;

— при применении к незаключенным сделкам норм о недействительных сделках возникают сложности в выборе сроков давности (по нормам о неосновательном обогащении применяется общий срок исковой давности — три года, а по нормам о недействительности сделок — один год (оспоримые) и 10 лет (ничтожные));

— различием процессуально-правовой природы, выраженной в невозможности применения последствий незаключенности по инициативе суда.

Сторонники второго подхода считают, что незаключенный договор является ничтожной сделкой по основанию несоответствия закону (статьи 166, 168 ГК РФ). Данная позиция основывается на следующих доводах:

— в гражданском законодательстве нет четко выделенных норм, посвященных незаключенным сделкам и их правовым последствиям;

— нарушение требования о согласовании существенных условий договора или требования о государственной регистрации договора подпадает под институт недействительности сделки, так как статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, а иных последствий нарушения упомянутых требований законом не предусмотрено;

— недействительные и несостоявшиеся сделки сделками не являются, и, следовательно, нет практической необходимости в выделении несостоявшихся сделок.

«С точки зрения правового смысла, незаключенные сделки могут считаться ничтожными, как изначально юридически безразличные действия (статья 166 ГК РФ). Указанные действия имеют внешние признаки сделки, но законодатель признает их не существующими. Данное последствие наступает в связи с несоответствием сделки требованиям, установленным в законе.

Незаключенная сделка имеет все отличительные и общие признаки недействительных (ничтожных) сделок:

— несоответствие существенным принадлежностям, установленным законодательством;

— правовое бессилие, невозможность связать стороны какими-либо обязательствами и повлечь желательные последствия.

Поэтому правовая природа недействительных и незаключенных сделок одинакова, незаключенные сделки могут быть включены в группу недействительных (ничтожных) сделок, последствия которых не связаны с карательными (конфискационными) последствиями.

Представляется не соответствующим смыслу закона рассматривать незаключенность договора как «иное последствие нарушения закона», о котором говорится в статье 168 ГК РФ.

Если правовая природа правоотношений едина, то едиными должны быть и правовые последствия.

Поэтому логичное решение рассматриваемого вопроса видится в применении правового механизма, регулирующего недействительные сделки, что дополнительно подтверждает вывод о правильности применения одинаковых последствий для незаключенных и недействительных (ничтожных) сделок при отсутствии специальных указаний в законе относительно незаключенных сделок» 1 .

Судебная практика по данному вопросу противоречива. Так, некоторые суды применяют последствия недействительности сделки к незаключенным сделкам 2 , другие исходят из недопустимости применения последствий недействительности к незаключенным сделкам ввиду несовместимости природы незаключенности и недействительности 3 . Но большинство судов все же склоняется к тому, что несостоявшиеся сделки являются самостоятельной категорией гражданского права. Такой же вывод следует из «свежего» Определения ВАС РФ от 04.02.2009 №114/09.

При этом необходимо учитывать следующий момент. Если в сделке есть порок и с точки зрения ее заключенности, и с точки зрения ее действительности (в случае ничтожности сделки), то необходимо применять правовой механизм, регламентирующий недействительность сделки. Обратите внимание, что речь идет именно о ничтожных сделках, как не влекущих правовых последствий, которые подразумевали стороны, изначально, без признания недействительности судом. Следует исходить из принципа, что более суровая санкция поглощает менее суровую 4 . Незаключенная сделка, как и ничтожная сделка, не порождает никаких правовых последствий в том смысле, что не имеет места тот правовой эффект, на достижение которого она была направлена.

Незаключенные и недействительные (ничтожные) сделки при определенных условиях (о чем будет сказано ниже) порождают отрицательные последствия в виде обязанности вернуть полученное (в случае начала исполнения таких сделок).

К незаключенным сделкам применяются нормы о неосновательном обогащении. Но, если мы проанализируем статью 1103, то увидим, что правила, предусмотренные главой 60 ГК, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной (ничтожной) сделке. При этом статьей 167 ГК РФ установлено, что по недействительным сделкам применяется механизм реституции. Его природа также обсуждается учеными. Схожесть указанных институтов неоднократно отмечалась в юридической литературе. Более того, существует точка зрения, что реституция — это лишь частный случай виндикации.

Это дает нам основания утверждать, что признавая незаключенные и недействительные сделки самостоятельными правовыми институтами, последствия которые они влекут для сторон идентичны – возврат другой стороне неосновательно полученного, а в случае невозможности такого возврата возмещение стоимости в деньгах (статьи 167, 1103, 1105 ГК РФ).

Обратите внимание!

Не секрет, что такой способ защиты как признание сделки незаключенной довольно часто используется недобросовестными контрагентами с целью избежать предусмотренной в договоре ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства или использовать это обстоятельство иным образом в своих интересах. Виновная сторона зачастую ссылается на формальные основания (например, отсутствие в тексте договора существенных условий), позволяющие считать договор незаключенным.

При этом, если хотя бы одна из сторон начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение и (или) произвела встречное исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя. В данном случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой и (или) встречное исполнение будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий (конклюдентных действий), а, следовательно, будет свидетельствовать и о наличии сделки. Несогласование же существенных условий договора в надлежащей форме будет лишь нарушением установленной для данного договора формы.

Например, отсутствие в договоре условия о предмете договора (существенного условия любого договора) имеет значение лишь до момента принятия исполнения по такому договору. Если договор исполнен, другой стороной без оговорок принято исполнение, значит, и предмет договора сторонами согласован. Также, например, и отсутствие условия о сроке исполнения обязательств (существенного условия для договора строительного подряда) в случае, если договор исполнен и сторонами в момент принятия исполнения не заявлялось об ответственности за несвоевременное исполнение, влечет признание договора заключенным. В этих случаях договор будет считаться заключенным в иной, чем единый документ, форме: обмен документами, акцепт оферты конклюдентными действиями и т.д.

Как указано в пункте 27 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 09.10.1998 №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ» при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая — товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 ГК) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 №49 даны разъяснения о том, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Данные выводы, на наш взгляд, также могут быть распространены на незаключенные сделки. Причем, эти разъяснения ВАС применяются судами и в отношении дел о возмещении неосновательно полученного по незарегистрированным договорам (Постановление ФАС Поволжского округа от 17.11.2008 №А55-1642/2008).

Однако имеющая место судебная практика признания договоров незаключенными представляется в определенной степени дефектной. При рассмотрении вопроса о признании договора незаключенным некоторые суды не полно исследуют все фактические обстоятельства дела, не выясняют, имело ли место исполнение договора, существенные условия которого не согласованы, не проверяют наличие обстоятельств, свидетельствующих о наличии общей воли сторон и согласовании существенных условий договора. При этом практически всегда, когда речь в суде заходит о незаключенности договора имеют место отношения сторон по договору, и, как ни странно, суды часто признают такие договоры незаключенными. Тогда возникает вопрос: как расценивать данные отношения сторон? Ведь нельзя же считать, что стороны в течение определенного периода времени беспричинно занимались «взаимным неосновательным обогащением». В данном случае суд должен установить наличие сделки между сторонами и только в случаях прямо предусмотренных законом признавать ее недействительной или незаключенной.

Таким образом, институт незаключенного договора правомерно применять только в том случае, если существенные условия договора не согласованы, общая воля сторон не достигнута и о согласовании существенных условий и достижении общей воли ничто не свидетельствует. В случае же наличия фактических отношений по договору между сторонами данный договор незаключенным быть не может и оценивается только на предмет его действительности.

В итоге, учитывая существование различных точек зрения по рассматриваемому вопросу, следует согласиться с мнением авторов, считающих целесообразной разработку высшими судебными инстанциями РФ руководящих разъяснений по вопросу различия правовых последствий недействительных и несостоявшихся сделок.

Ознакомьтесь так же:  Адвокат ринат мещеров

Налоговые риски

По налоговому законодательству объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект (статья 38 НК РФ). Из этого следует, что налоговые отношения возникают на основе фактических имущественных отношений, правовой формой которых выступают гражданские отношения. Именно они влекут последствия, значимые для налоговых отношений, поскольку объекты налогообложения образуются, как правило, в результате гражданско-правовых сделок. То есть, гражданские отношения предшествуют и являются основой для возникновения налоговых отношений.

Налоговые последствия несостоявшейся сделки в виде взимания недоимки по налогу будут зависеть и от того, есть ли экономическое основание для взимания налога в каждом конкретном случае. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 НК РФ налог должен иметь экономическое основание и не может быть произвольным. Основанием для взимания налога является наличие объекта налогообложения, т.е. получение дохода или прибыли, приобретение имущества, появление иного блага как в результате экономической деятельности налогоплательщика, так и по другим основаниям, не связанным с такой деятельностью.

Следовательно, налоговые последствия несостоявшейся сделки могут возникнуть только в случае, когда они реально ведут к изменению (исчезновению или возникновению) экономического основания для взимания налога. При определении порядка налогообложения необходимо исходить из приоритета экономического содержания над правовой формой, а факт, что правовая форма выбрана неверно, не должен влиять на экономическую сущность налогообложения.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Однако при налоговых проверках в большинстве случаев налоговики данную норму обходят вниманием и считают, раз сделка признана несостоявшейся или недействительной, то и расход по ней не может быть признан. Например, в вопросе об учете в составе расходов сумм уплаченной арендной платы по незарегистрированному в установленном порядке договору аренды, и Минфин и ФНС проявляют единодушие – такие расходы учесть нельзя до момента регистрации. Правда финансисты дают некоторое поле для маневра, позволяя учесть арендные платежи в размере, установленном соглашением, которое находится на регистрации, если условия договора аренды распространены на период до момента государственной регистрации.

Сложившаяся арбитражная практика все же на стороне налогоплательщиков 5 . Суть принятых решений в следующем: нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдением норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет.

С такими выводами согласны и судьи высшей инстанции — Определение ВАС РФ от 15.10.2007 №12342/07.

Таким образом, при незаключенности или недействительности договора расходы (доходы) учесть можно, конечно, при условии что они реально понесены (получены). Налоговое законодательство не обязывает стороны в данном случае подавать «уточненные» налоговые декларации.

Обратите внимание!

Экономическое основание для пересчета налоговых обязательств может возникнуть в случае применения судом последствий незаключенности сделки. Например, когда суд обязывает стороны вернуть незаконно полученное (сбереженное) по незаключенному договору. В этом случае изменяется имущественное положение сторон. Данный факт влияет на налоговые обязательства.

Если по незаключенной сделке не производится возврат неосновательно полученного, то экономическое основание для пересчета налоговых обязательств отсутствует. Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 09.06.2006 №А26-4673/2005-210 указал, что признание гражданско-правовой сделки недействительной без проведения реституции не может являться основанием для внесения изменений в декларацию по НДС и исключения из объекта налогообложения операций по реализации спорного имущества.

Пример.

ООО «А» заключило с ООО «Б» договор поставки, по которому обязалось поставлять товар согласно поданным ООО «Б» заявкам (ассортимент поставляемого в каждой партии товара согласовывается в каждой заявке). ООО «Б» перечислило аванс в адрес ООО «А», после этого ООО «А» отгрузило в адрес ООО «Б» товар по устному указанию покупателя. При приемке оказалось, что полученный товар не соответствует тому, который ООО «Б» ожидало получить, помимо этого выяснилось, что заявка не была оформлена. ООО «А» отказалось заменить поставленный товар и ООО «Б» обратилось в суд.

Суд указал, что в данном случае не было согласовано условие о предмете договора поставки, которое является обязательным для договоров данного вида. На этом основании суд признал договор поставки незаключенным и обязал стороны вернуть неосновательно полученное по нему.

В такой ситуации ООО «А» возвращает денежные средства ООО «Б», а ООО «Б» в свою очередь возвращает ООО «А» товар. Таким образом, у ООО «А» отсутствует выручка от реализации товара и оно должно подать «уточненные» декларации по НДС и налогу на прибыль за период отгрузки товара.

После подачи уточненных деклараций у организации может образоваться переплата по налогам. Статья 78 НК РФ позволяет налогоплательщику в течение трех лет со дня уплаты налога предъявить в инспекцию обоснованные, а потому подлежащие безусловному удовлетворению требования о возврате или зачете переплаченного налога. Однако судебное решение может быть вынесено за пределами трехлетнего срока. В данном случае налоговый орган откажет организации в возврате (зачете). Но это вовсе не означает, что налог вернуть невозможно.

Как указано в Определении Конституционного суда РФ от 21.06.2001 №173-О, норма пункта 7 статьи 78 НК РФ не препятствует организации в случае пропуска указанного срока обратиться в суд с иском о возврате из бюджета переплаченной суммы в порядке гражданского или арбитражного судопроизводства. В этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Также нужно иметь в виду, что законодательство не предоставляет налоговым органам права обращаться в суд с требованием о признании сделки незаключенной. Пунктом 11 статьи 7 Закона РФ от 21.03.1991 №943-1 «О налоговых органах Российской Федерации» налоговым органам предоставлено право предъявлять в суде только иски о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам.

Однако, как мы уже отмечали, в судебной практике существуют различные подходы к истолкованию понятий «недействительность» и «незаключенность». Поэтому, вполне возможно, что суд рассмотрит по существу и иск налоговиков о признании сделки незаключенной. Тем более, что судебная практика по данному вопросу противоречива. Так, ФАС МО в Постановлении от 04.04.2006 №КГ-А40/2309-06 отказал в удовлетворении исковых требований налогового органа, указав на то, что законом инспекции предоставлено лишь право обращения с иском о признании сделки недействительной, право признавать сделку незаключенной имеют заинтересованные лица, а именно стороны, ее заключившие, но не налоговый орган; а ФАС МО в Постановлении от 07.06.2007 №КГ-А40/3361-07 посчитал законным возможность налогового органа подавать иск в суд о признании сделки незаключенной.

1 Вестник ФАС СКО, №3, май-июнь, 2005 г., №1, январь-февраль 2006 г.

2 Постановление Девятого ААС от 14.08.06 №09АП-8723/2006-ГК

3 Постановление ФАС ВСО от 01.09.08 №А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08

4 Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 №7291/02

5 Постановление ФАС СЗО от 27.02.2008 №А56-30518/2006

Постановление ФАС СЗО от 21.04.2006 №А56-24327/2005

Постановление ФАС МО от 16.08.2007 №КА-А40/7304-07

Постановление ФАС ДО от 27.09.2006 №Ф03-А73/06-2/3152

Правовые последствия признания договора незаключенным

Что предполагает заключение договора?

Согласно статье 432 ГК РФ, заключение договора означает достижение согласия сторон по всем условиям, которые считаются для данной сделки существенными. Существенными же признаются те пункты контракта, обязательность согласования которых предписана законом. Также существенным условием может быть признан и пункт, не обозначенный законодательством как обязательный, если на его согласовании настаивает одна из сторон.

Вторым обязательным признаком заключения договора является соблюдение предписанной законом формы сделки. Исходя из требований статьи 158 ГК РФ, сделка может быть совершена в письменной либо устной форме. Кроме того, помимо простой письменной формы ряд сделок, согласно требованиям статей 163 и 164 ГК РФ, требует обязательной госрегистрации либо нотариального удостоверения.

Статья 433 ГК РФ уточняет, с какого момента и при каком условии сделка считается заключенной. Так, если речь идет о консенсуальной сделке, для заключения которой достаточно согласия сторон, она считается совершенной с момента дачи акцепта второй стороны на ее заключение. Если же речь идет о реальной, совершение которой требует передачи имущества либо совершения иных действий (например, договор займа, согласно статье 807 ГК РФ, считается заключенным только после передачи взаймы денежных средств), то данная сделка будет иметь юридические последствия после совершения таких действий. Подробнее о реальных и консенсуальных сделках читайте в соответствующей статье.

Если для сделки необходима госрегистрация, то такая сделка становится обязательна для сторон и иных лиц лишь после ее государственной регистрации.

Последствия признания договора незаключенным по ГК РФ

Стороны договора или третьи лица имеют право в судебном порядке требовать признания сделки незаключенной в случае недостижения согласия по всем существенным условиям либо несоблюдении предписанной формы. При этом сторона, которая полностью или частично приняла исполнение от контрагента (либо иным образом подтвердила действительность сделки), данного права лишается, поскольку это противоречит принципу добросовестности в гражданско-правовых отношениях, зафиксированному в статье 1 ГК РФ.

Соответственно, если не выполнены требования статьи 432 ГК РФ в отношении договора, суд обязан признать его незаключенным, то есть не порождающим каких-либо прав и обязанностей. Если стороны на момент вынесения такого решения не приступили к исполнению по такой сделке, решение будет лишь формальностью. Если же стороны начали исполнять свои обязанности по такой сделке, возникает вопрос: каким образом суду поступить в отношении уже исполненного? Нормы ГК РФ этого не уточняют, что вызывает на практике массу коллизий.

Часто последствия незаключенных сделок путают с последствиями недействительных, которые могут быть признаны таковыми в силу статьи 167 ГК РФ. В этой связи важно помнить, что признание сделки, противоречащей основам нравственности и правопорядка, мнимой, притворной либо имеющей в себе какие-либо пороки (кабальной, совершенной под влиянием обмана или угрозой насилия либо лицом, не имеющим права на ее заключение), недействительной может повлечь для сторон негативные последствия вплоть до взыскания полученного по сделке в доход государства, согласно статье 169 ГК РФ.

Во избежание неправильного применения статьи 432 ГК РФ Президиумом ВАС РФ издан Обзор судебной практики (информационное письмо) от 25.02.2014 № 165 (далее — Обзор), в котором содержатся как примеры правильно разрешенных дел, так и рекомендации для судов.

Последствия признания договора незаключенным — судебная практика

В пункте 1 Обзора приведен классический образец незаключенного договора, на примере которого показан порядок применения последствий отсутствия соглашения сторон по существенным условиям сделки. Примером послужила ситуация, когда собственник имущества МУПа (муниципального унитарного предприятия) обратился в суд с иском о признании заключенного между МУПом (арендодателем) и коммерческой организацией (арендатором) договора аренда нежилого помещения. В обосновании своих требований истец обозначил, что присланный ему на согласование договор не может быть им завизирован, так как из его содержания не ясно, о каком именно помещении идет речь.

Что касается юридического обоснования своей позиции, то истец сослался на статью 295 ГК РФ, которая допускает сдачу имущества, находящего в хозяйственном ведении, в аренду только после одобрения собственника. Соответственно, отсутствие такого одобрения позволяет применить к сделке последствия, обозначенные в статьях 167 и 168 ГК РФ, то есть признать ее недействительной.

Позиция суда по делу

Судом в процессе рассмотрения дела было установлено, что ни приложения к договору, не текст самого соглашения не позволяют однозначно установить, о каком помещении идет речь. Пояснения сторон также оказались противоречивыми. Суд указал, что в силу статьи 432 ГК РФ условие о предмете сделки должно быть согласовано сторонами, имеющиеся же противоречия показывают, что данное условие фактически сторонами не согласовано. Следовательно, договор не может считаться заключенным.

Касательно применения последствий недействительной сделки судом отмечено, что незаключенный договор не может быть признан недействительным (следовательно, применяться последствия недействительной сделки к нему не должны), поскольку речь о действительности может идти лишь в том случае, если договор заключен. Сделка же, которой нет, не может иметь вообще каких-либо последствий.

Возврат исполненного — пример № 1

В приведенном выше примере стороны еще не приступили к исполнению по сделке, поэтому для полноты картины рассмотрим еще один пример, указанный в пункте 5 Обзора, где одной из сторон была исполнена своя часть обязательств. Предприниматель А в ходе переговоров с предпринимателем Б по вопросу заключения договора поставки пиломатериалов перечислил последнему аванс в счет оплаты за поставленную продукцию, однако в результате длительных переговоров сделку стороны так и не заключили. Предприниматель А обратился в суд с требованием о взыскании выплаченного аванса, ссылаясь на положения статьи 1102 ГК РФ, то есть указывая, что предприниматель Б без наличия соответствующих юридических оснований получил денежные средства.

Однако на момент обращения в суд со дня выплаты аванса прошло более 3 лет, в связи с чем арбитраж, опираясь на положения статей 196 и 200 ГК РФ, отказал истцу в иске ввиду истечения срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции данное решение отменил и иск предпринимателя А удовлетворил, указав, что ответчиком была неосновательно приобретена сумма аванса. Что же касается срока исковой давности, то в таких случаях он должен исчисляться не с момента передачи аванса, а с того дня, когда стороне стало известно о том, что договор не будет заключен.

Возврат исполненного — пример № 2

Аналогичное решение было вынесено судом и ввиду признания незаключенным договора займа, по которому займодавец перечислил заемщику денежные средства. Впоследствии договор был признан незаключенным ввиду отсутствия указания на возвратность средств согласно статье 810 ГК РФ. На момент обращения в суд за взысканием трехлетний срок давности с момента передачи денег также истек, однако судом было принято правильное решение об удовлетворении требований, поскольку в данной ситуации указанный срок должен исчисляться с того момента, когда стороне стало известно о признании сделки незаключенной.

В обоих случаях помимо возврата сумм неосновательного обогащения судом были удовлетворены требования истцов о взыскании процентов за пользование чужими средствами, которые предусмотрены нормами статей 395, 1107 ГК РФ.

Правовые последствия признания договора незаключенным ввиду несоблюдения формы сделки

Пункт 3 Обзора показывает судам и практикам пример правильного разрешения дела в данной ситуации. Между предпринимателями А и Б было заключено пятилетнее соглашение об аренде нежилого помещения. Согласно статье 609 ГК РФ, такие сделки подлежат государственной регистрации, условие о которой стороны не выполнили, однако обязательства по сделке исполняли добросовестно.

Ознакомьтесь так же:  Договор на проведение работ по обследованию зданий и сооружений

Впоследствии арендодатель изменил намерения и обратился в суд с требованием признать данную сделку незаключенной ввиду несоблюдения обязательной для нее формы. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако апелляционная инстанция данное решение отменила и в иске отказала, обратив внимание на следующие обстоятельства:

  1. Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, стороны добросовестно соблюдали все ее условия.
  2. Из содержания статей 433, 651 ГК РФ вытекает, что цель госрегистрации контракта об аренде недвижимости — уведомление широкого круга лиц о наличии соответствующей сделки.
  3. Поскольку сделка не прошла госрегистрацию, она не порождает тех последствий, которые влияют на права третьих лиц. В частности, к данной сделке неприменимы положения о преимущественном праве продления договора (статья 621 ГК РФ) и сохранении сделки при смене сторон (статья 617 ГК РФ).
  4. Так как истец передал в пользование помещение, тем самым подтвердив факт заключения сделки и приняв на себя обязательства по ней, они должны исполняться по правилам об аренде. Требовать возврата помещения арендодатель может лишь исходя из общих положений об арендных сделках.
  5. Иное толкование норм ГК РФ способствует поощрению недобросовестного поведения сторон, что недопустимо.

Последствия признания незаключенными отдельных видов сделок (подряда, аренды, поставки)

Приведенные выше примеры показывают, что в том случае, если стороны полностью или частично исполнили свои обязательства по сделке, которая не была заключена (была признана незаключенной), к таким отношениям применяются последствия неосновательного обогащения. Вместе с тем применение норм главы 60 ГК РФ имеет особенности в отношении различных видов сделок. Так, если речь идет о поставке или иных сделках, предполагающих передачу в собственность имущества либо денежных средств (купле-продаже, мене, дарении и т. д.), к ним должны применяться правила статей 1104 и 1105 ГК РФ.

Согласно статье 1104 ГК РФ, неосновательно приобретенное имущество подлежит возврату в натуре. Речь идет о денежных средствах, индивидуальных вещах и вещах, определяемых родовыми признаками. От даты признания сделки незаключенной до момента возврата приобретатель отвечает перед собственником вещи за любые недостатки (недостачу либо ухудшение состояния вещи), произошедшие как случайно, так и по вине приобретателя. Однако до момента признания сделки незаключенной он несет ответственность лишь за умышленное причинение вреда вещи либо повреждение ввиду грубой неосторожности.

В том случае, если возвратить вещь в натуре невозможно, приобретатель обязан возместить, согласно статье 1105 ГК РФ, ее стоимость на момент приобретения и разницу, если на момент фактического возврата вещь подорожала.

Последствия признания договора аренды незаключенным

По общему правилу, предусмотренному статьей 1107 ГК РФ и применяемому ко всем сделкам, приобретатель обязан возместить доходы, которые он получил либо должен был получить от использования вещи и денег. В отношении денег применяются правила о начислении процентов согласно статье 395 ГК РФ.

Однако выплачивать проценты либо фактическую арендную плату приобретатель должен лишь с момента, когда ему стало известно о том, что он неосновательно обогатился. Таковым же, как отмечает ВАС РФ в Обзоре, является момент признания сделки незаключенной.

Если речь идет об аренде и прочих сделках, в которых имущество передано на определенное время без намерения его приобретения в собственность, применению подлежит правило, указанное в части 2 статьи 1105 ГК РФ: пользователь будет обязан возместить сумму всех полученных им доходов за все время пользования. Размер платы за пользование будет определяться по цене, действующей на момент фактического окончания пользования в том месте, в котором оно осуществляется.

Последствия признания договора подряда незаключенным

Особенности определения последствий по признанным незаключенными сделкам о подряде разъяснены ВАС РФ в пункте 7 Обзора. При этом ВАС РФ указывает, что суд, рассматривая подобные дела, должен оценивать обстоятельства в пользу сохранения сделки, а не ее аннулирования.

В отношении подряда это означает, что если стороны не согласовали какое-либо из существенных условий договора (например, в нарушение требований статьи 708 ГК РФ не определили начальный и конечный сроки проведения работ, но приступили к исполнению по договору), то к таким отношениям должны применяться правила о подряде. Договор в таком случае, несмотря на нарушение требований статьи 432 ГК РФ, все-таки следует считать заключенным.

При этом суд подчеркивает, что если подрядчик выполнил порученное задание, сдал его результаты заказчику и последний их принял, то к таким отношениям применяются правила о подряде, даже если между сторонами и вовсе не было заключено соответствующего соглашения.

Следовательно, в такой ситуации заказчик обязан оплатить работу подрядчика, а подрядчик, согласно статье 723 ГК РФ, несет ответственность перед заказчиком за качество выполненных работ.

Подряд и госконтракт

В пункте 7 Обзора ВАС РФ указывает, что если работы выполнены подрядчиком для государственного или муниципального заказчика без заключения госконтракта либо последний был признан незаключенным ввиду нарушения процедуры размещения госзаказа, то описанные выше последствия к такой сделке не применяются. Более того, в случае сдачи работ по такой сделке выполненное не относится к неосновательному обогащению заказчика.

В обоснование данной позиции суд указывает, что нарушение процедуры размещения госзаказа свидетельствует об отсутствии согласования воли сторон на его выполнение. При этом взыскание неосновательного обогащения в таких ситуациях, по мнению ВАС РФ, привело бы к поощрению недобросовестных госзаказчиков и организаций-подрядчиков, нарушающих тем самым нормы законодательства о госзакупках.

Подводя итог, остается отметить, что нормы ГК РФ не определяют в достаточной степени последствия признания сделки незаключенной. В связи с чем имеющиеся пробелы приходится восполнять сложившейся судебной практикой, наиболее значимые примеры из которой подробно рассмотрены в нашем материале.

Незаключенный договор: правовые и налоговые последствия

Бывает, что стороны сделки наспех составляют договор, не обозначив всех важных условий. Потом выясняется, что работы выполнены некачественно, а платить неустойку и исправлять недостатки исполнитель не собирается, ссылаясь на незаключенность договора из-за отсутствия в нем существенных условий. Еще одна распространенная ситуация — когда арендатор длительное время перечисляет арендные платежи по долгосрочному договору аренды, не прошедшему госрегистрацию. Затем у собственника помещения меняются планы, и он «выселяет» арендатора до окончания срока договора, опять же ссылаясь на его незаключенность. Да еще и налоговая инспекция при проверке исключает из расходов затраты, понесенные в связи с договором, признанным незаключенным… Обсудим последствия подобных ситуаций.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, и соблюдена надлежащая форма договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Стороны, заключившие договор, имеют определенные права и обязанности. Кроме того, в случае невыполнения условий договора они несут ответственность.

С договорами, которые признаются незаключенными, все иначе. Такой договор не порождает прав и обязанностей. Поэтому он не может быть изменен или расторгнут, по нему нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, штрафов, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения, да и основной долг можно взыскать только в соответствии с нормами о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).

Какие договоры считаются незаключенными

Для некоторых видов договоров в ГК РФ прямо указано, при отсутствии каких условий они считаются незаключенными:

  • для договора купли-продажи существенным условием является количество товара. Если оно не указано, договор считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ);
  • для договора купли-продажи недвижимости — цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ) и данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ);
  • для договора аренды — данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
  • для договоров займа, дарения, складского хранения — фактичес­кая передача имущества (п. 3 ст. 812, ст. 572, ст. 907 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Кроме того, незаключенными признаются договоры, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Так, госрегистрации подлежат договоры:

  • продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
  • продажи предприятия (п. 2 ст. 560 ГК РФ);
  • аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Правовые последствия незаключенного договора

В законодательстве отсутствуют специальные правила, определяющие последствия исполнения незаключенных договоров. На практике к данным отношениям применяют нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 № 10575/01). Правовые последствия таких договоров сводятся к возврату другой стороне неосновательно полученного по сделке, а в случае невозможности такого возврата — возмещению стоимости в деньгах (ст. 1103, 1105 ГК РФ).

Как уже было отмечено, по незаключенному договору нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения. Поэтому нередко недобросовестные контрагенты при возникновении споров пытаются через суд признать договор незаключенным, чтобы избежать ответственности за его неисполнение. При этом они могут указать вполне законную причину незаключенности договора — к примеру, отсутствие в договоре какого-либо существенного условия или отсутствие госрегистрации в случаях, когда ее необходимость установлена законом (в частности, по долгосрочным договорам аренды).

Однако не всегда отсутствие существенных условий в договоре, равно как и отсутствие госрегистрации, влечет признание договора незаключенным. Такой вывод следует из обзора судебной практики, содержащемся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (далее — письмо № 165). Приведем несколько наиболее интересных случаев из этого документа.

Работы есть, а договора нет

ВАС РФ в письме № 165 рассмотрел две ситуации, которые объединял один общий момент — в обоих случаях стороны совсем не заключали договор, но работы при этом выполнялись. Однако в одной из этих ситуаций суд признал, что договорные отношения имели место, а в другой — нет.

Ситуация 1. Предприниматель вел переговоры с компанией о производстве строительных работ на принадлежащем ему земельном участке и о стоимости этих работ. При этом он предоставил компании доступ на свой участок. Работы начались и фактически закончились еще до заключения договора и согласования всех спорных условий. Предприниматель принял и оплатил их по цене, предложенной ответчиком. Впоследствии выяснилось, что работы выполнены некачественно. Предприниматель обратился в суд с иском к компании о безвозмездном устранении в разумный срок недостатков работ, выполненных ответчиком на земельном участке истца, как это предусмотрено гражданским законодательством для договора подряда (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Суд первой инстанции в иске отказал, мотивируя решение тем, что между сторонами отсутствовал договор подряда. А значит, компания-исполнитель не обязана безвозмездно устранять недостатки.

Суд апелляционной инстанции принял решение в пользу предпринимателя. Судьи указали, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреп­ленной ст. 10 ГКРФ.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означает заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда.

Ситуация 2. Компания произвела работы по очистке принадлежащих госучреждению инженерных систем отопления и водоотведения. При этом госконтракт не заключался. Выполнив работы, компания предъявила счет учреждению, но оплаты не дождалась.

Компания обратилась в суд с иском к госучреждению о взыскании неосновательного обогащения, сославшись на правила главы 60 ГК РФ. Однако суд в иске отказал. Как отметили судьи, во время возникновения спорных правоотношений действовал Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон № 94-ФЗ). Но в рассматриваемом деле компания выполняла работы без размещения государственного заказа, государственный контракт между сторонами не заключался. В данном случае наблюдалось «одностороннее движение»: компания выполнила работы, не получив на то согласия госучреждения, подтвержденного какими-либо действиями (например, приемкой работ).

Суд признал договор незаключенным и указал, что никакого неосновательного обогащения госучреждение в данном случае не получило и платить за работы не должно.

На примере этих ситуаций ВАС РФ сделал вывод: если работы выполнены до согласования всех существенных условий догово­ра подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде.

Таким образом, если хотя бы одна из сторон начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение и (или) произвела встречное, то такой договор признавать незаключенным нельзя. Кстати, о том, что судебные инстанции при решении вопроса о незаключенности договора должны руководствоваться фактической волей и действиями сторон, ВАС РФ говорил еще в 2002 г. — в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 № 10575/01.

Работы без конца

Еще один случай, рассмотренный ВАС РФ в письме № 165, также касался договора подряда. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда должны указываться начало и окончание выполнения работ. Вот об этом условии и шла речь в споре.

ТСЖ (заказчик) заключило с компанией-исполнителем договор подряда. В нем было предусмотрено, что компания должна выполнить работы в течение определенного времени, исчисляемого с момента осуществления ТСЖ авансового платежа. Аванс ТСЖ перечислило, а компания-исполнитель нарушила сроки выполнения работ.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ по договору подряда.

Суд первой инстанции в иске отказал, признав договор подряда незаключенным. Свое решение арбитры мотивировали тем, что в договоре сторонами не согласованы начальный и конечный сроки выполнения работ, как это требуется согласно ст. 708 ГК РФ. Судьи сослались на ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Между тем, по мнению суда первой инстанции, условие договора подряда, при котором работы должны быть выполнены в течение периода времени с момента перечисления аванса без определения точной даты совершения этого действия, не может быть признано указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Ознакомьтесь так же:  Хочу оформить машину на сына

Суд апелляционной инстанции принял сторону ТСЖ — иск удовлетворил и отказался признать договор незаключенным. Как отметили судьи, требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в отношениях сторон. Если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. Следовательно, в таком случае нет неопределенности в сроках производства работ.

Договор, содержащий такое условие о периоде выполнения работ, должен считаться заключенным. Если заказчик не совершит соответствующие действия в предусмотренный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, подрядчик вправе отказаться от исполнения своих обязательств, существование или исполнение которых поставлено в зависимость от действий заказчика (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Вывод ВАС РФ: если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными. А договор — заключенным.

Следующая ситуация, рассмотренная ВАС РФ в письме № 165, приведена как частный случай, когда отсутствие существенного условия в договоре является причиной признания его незаключенным. Речь шла о договоре купли-продажи, в котором стороны не договорились о цене. Отметим, что ГК РФ не называет условие о цене в числе существенных условий до­говора купли-продажи (за исключением продажи недвижимости — п. 1 ст. 555 ГК РФ). Но согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Суть дела в следующем. Общество (поставщик) направило предпринимателю (покупателю) проект договора поставки с условием получения товара на складе поставщика. Проект договора содержал указание на наименование товара, его количество и положение о штрафе за просрочку оплаты.

Покупатель в свою очередь направил поставщику названный проект договора, подписанный со своей стороны, но в сопроводительном письме указал на необходимость дополнительного согласования цены.

Поставщик подготовил товар к передаче на своем складе, произведя его маркировку, и уведомил покупателя о готовности товара к передаче, также сообщив об отклонении предложения по дополнительному согласованию цены.

Поскольку покупатель не произвел выборку товара и не оплатил его, поставщик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании цены и штрафа, обосновывая свои требования п. 1 ст. 458, ст. 484 и 486 ГК РФ. Покупатель против иска возражал, ссылаясь на незаключенность договора ввиду несогласования цены.

Суд первой инстанции требование поставщика удовлетворил, указав следующее. Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной догово­ром купли-продажи, либо, если она договором не преду­­смот­рена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. При этом к поставке как к отдельному виду договора купли-продажи субсидиарно применяются общие положения о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции в иске отказал. В силу абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются, в том числе, те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Иначе говоря, заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным. То есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

Если подходить к этой ситуации формально и восполнить отсутствие соглашения положениями законодательства, то будет нарушен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и произойдет навязывание условий. Получится, что даже если одна из сторон не согласится с ценой товара, то все равно должна его купить (или продать).

ВАС РФ пришел к такому выводу: если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, либо сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Незарегистрированный договор аренды

По общему правилу, незаключенными признаются договоры, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие ее (п. 3 ст. 433 ГК РФ). К таким договорам относится и договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В письме № 165 ВАС РФ рассмотрел две ситуации, касающиеся незарегистрированных долгосрочных договоров аренды. В том и другом случае было проданы здания, в которых часть помещений сдавалась в долгосрочную аренду, причем договоры аренды не прошли госрегистрацию.

Ситуация 1. Предприниматель А. приобрел у муниципального образования складское помещение и зарегистрировал право собственности на данный объект в ЕГРП. Судя по данным ЕГРП, на помещении на момент покупки не было никаких обременений. Однако потом выяснилось, что склад уже в течение трех лет арендует предприниматель Н., срок этого договора аренды еще не закончился и освобождать помещение он не собирается. Предприниматель А (новый собственник) обратился в суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.

Ответчик (арендатор) возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу ст. 617 ГК РФ договор продолжает действовать, и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд поддержал нового собственника склада и отказал в иске арендатору. Аргументы следующие. Требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГКРФ). Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.

Ситуация 2. Покупатель здания был осведомлен о том, что оно используется арендатором на основании незарегистрированного долгосрочного договора аренды — ему об этом сообщил продавец здания. Тем не менее покупка состоялась.

Через некоторое время покупатель обратился в суд с иском о выселении арендатора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, но не зарегистрированный, считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица — покупателя.

Суд апелляционной инстанции отказал в иске о выселении. Судьи привели такие же аргументы, как и в предыдущей ситуации. Государственная регистрация договора аренды недвижимос­ти имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем, как указал суд, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии госрегистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Судьи отметили, что, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 ГК РФ.

Вывод ВАС РФ: лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на сохранение договора при изменении собственника.

Нередко налоговые органы не признают в расходах по налогу на прибыль затраты по не заключенным в установленном порядке договорам. Как показывает арбитражная практика, проблемы возникают в основном по расходам, связанным с незарегистрированными долгосрочными договорами аренды недвижимости.

По мнению Минфина, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций, потому что являются документально неподтвержденными. А значит, не соответствуют критериям п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172). Аналогичная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Согласно п. 3 ст. 2 НК РФ гражданское законодательство к налоговым отношениям не применяется. Поэтому суды придерживаются позиции «мухи — отдельно, котлеты — отдельно». Так, ВАС РФ заявил, что налоговое законодательство не связывает учет арендных платежей с государственной регистрацией договора аренды. И признал, что компания правомерно включила в расходы арендные платежи по незарегистрированному договору (определение ВАС РФ от 15.10.2007 № 12342/07).

ФАС Дальневосточного округа также пришел к выводу, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обусловливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться независимо от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет. Затраты учитываются при наличии подтверждающих документов, НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением (постановление от 27.09.2006, 20.09.2006 № Ф03-А73/06-2/3152 по делу № А73-2443/2006-29).

В отношении краткосрочных договоров аренды суды также придерживаются принципа, что порядок налогообложения определяется исходя из фактических экономических отношений.

В качестве примера можно привести дело, рассмотренное ФАС Восточно-Сибирского округа. Компания арендовала нежилое помещение по договору субаренды и регулярно перечисляла арендные платежи, которые включала в расходы по налогу на прибыль. Передача помещения была подтверждена актом, а договор исполнялся сторонами без возражений и разногласий.

Инспекция решила, что договор является незаключенным, так как в нем не согласованы такие существенные условия как размер арендной платы и индивидуально-определенное имущество (объект аренды). Поэтому, по мнению ИФНС, у субарендатора не было обязанности по внесению арендной платы и права на уменьшение налоговой базы.

Суд принял сторону компании. Аргументируя свою позицию, судьи сослались на п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. В частности, в нем сказано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, и спор при передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, то стороны не вправе его оспаривать по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, и ссылаться на его недействительность или незаключенность. В рассматриваемом деле инспекция не представила доказательств неисполнения сторонами договора. Поэтому ее вывод о неправомерности включения в расходы затрат на аренду является неверным (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2013 № А78-9893/2012).

В другом деле спор возник из-за учета расходов по субаренде, срок которой уже закончился. Суть дела в следующем. Компания использовала помещения на основании договора субаренды. Срок договора — с января до ноября 2008 г. Однако компания продолжала использовать помещение и перечислять арендные платежи и в 2009 г. Инспекция исключила из расходов суммы арендной платы, перечисленные после окончания срока, предусмотренного договором. Суд признал решение инспекции неправомерным. Как отметили судьи, факт незаключения договора субаренды на 2009 г. при наличии выше­указанных обстоятельств не свидетельствует о документальной неподтвержденности расходов и не может служить основанием для отказа заявителю в учете денежных расходов для целей налогообложения (постановление ФАС Московского округа от 06.03.2014 № А41-18838/13).

Итак, из арбитражной практики можно сделать вывод, что если договор аренды не заключен, либо в нем отсутствуют существенные условия, либо он закончился, но арендатор уплачивает за аренду, а арендодатель получает эту оплату, то учет таких сумм производится в обычном порядке, установленном налоговым законодательством. То есть применяется принцип приоритета экономического содержания над правовой формой.

Кроме того, нужно учесть, что согласно п. 3 ст. 3 НК РФ налог не может быть произвольным, он должен иметь экономическое основание. Основанием для взимания налога является наличие объекта налогообложения, то есть получение дохода или прибыли, приобретение имущества, появление иного блага. Поэтому если ни у одной стороны не возникло ни доходов, ни расходов, то и обязанности уплачивать налоги не возникает. Если же экономические и хозяйственные отношения на самом деле существуют, а расходы реально понесены (доходы получены), то, несмотря на признание сделки незаключенной, стороны вправе признать расходы и обязаны учесть доходы.