Как передать квартиру в собственность по решению суда

Как оформить право собственности на квартиру

Содержание статьи

Квартира, будучи недвижимым имуществом, должна быть оформлена в собственность исключительно в соответствии с требованиями законодательства.

Такие требования содержатся в ст. 131 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что возникновение права собственности, его переход, ограничение либо прекращение подлежит государственной регистрации. Момент такой регистрации соответствует внесению сведений о праве в Единый государственный реестр на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно! Только при наличии государственной регистрации права собственности на квартиру можно говорить о том, что у такого объекта недвижимости надлежащий собственник.

Чтобы оформить право собственности на квартиру необходимо подать заявление и документы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (кратко обычно именуется Росреестр), оплата государственной пошлины, а через некоторое время — получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с оформлением права собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основания права собственности на квартиру

Сделки, в результате которых меняется собственник:

    Самой распространённой сделкой является купля-продажа. Продавец (собственник квартиры) и покупатель заключают письменный договор, который и становится основанием для возникновения права собственности на квартиру у покупателя.

Важно! Договор купли-продажи теперь не нужно регистрировать отдельно, поэтому он вступает в силу с момента его подписания продавцом и покупателем.

  • Вторым видом сделок с квартирой является дарение. Также заключается письменный договор, который вступает в силу с момента его подписания. Но, в отличие от купли-продажи, эта сделка носит безвозмездный характер. Соответственно, договор дарения будет правоустанавливающим документом.
  • Договор мены — тоже одна из сделок, в результате которой меняется собственник квартиры. Может быть возмездной (в случае необходимости доплаты при существенной разнице в цене обмениваемых квартир) или безвозмездной (при обмене равноценными квартирами).
  • Особый вид сделки с жилым помещением — договор ренты. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. По условиям такой сделки собственник квартиры, заручившись обязательством периодической выплаты ему определённой суммы (ренты), передаёт квартиру в собственность плательщику ренты.

    Сама рента становится обременением квартиры, сведения о котором обязательно вносятся в Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним. То есть, при такой сделке право собственности перейдёт на плательщика ренты, но оно будет обременено обязательством на срок, предусмотренный в договоре.

  • Договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан, иначе — приватизация квартиры.
  • Также к видам сделок, в результате которых осуществляется переход права собственности на квартиру, можно отнести договор долевого участия в строительстве жилья и договор переуступки права требования — этот договор заключается в тех случаях, когда инвестор (дольщик по договору долевого участия) утрачивает интерес к строительству будущего жилья и уступает своё право, а точнее продаёт его другому лицу, которое и станет в будущем собственником квартиры в строящемся доме.
  • Важно! Всё это сделки — то есть, добровольные действия сторон по прекращению, передаче и получению прав на квартиру. И письменный договор будет тем самым правоустанавливающим документом, который будет основанием для подачи заявления о переходе права собственности на квартиру. Но существуют и иные основания оформить право собственности на квартиру.

    Юридические факты, не относящиеся к сделкам и порождающие право собственности на квартиру.

    Если сделки являются результатом воли сторон, то такого признака мы можем не обнаружить в случае перехода права собственности на квартиру в случае её наследования.

    То есть, такой переход права обусловлен либо волей умершего собственника квартиры (наследодателя), который при жизни составляет завещание на конкретное лицо или нескольких лиц, либо прямым указанием положений гражданского законодательства в части наследственного права — наследование по закону.

    При наследовании квартиры по завещанию можно говорить о наличии воли только одной стороны — наследодателя. А вот уже при наследовании по закону ни наследодатель, ни его близкие и не очень родственники выразить волю не могут.

    Оформление квартиры в собственность через суд

    Ещё одно основание — это решение суда.

    Это возможно, когда возникает момент спора — то есть, право на квартиру есть, но подтвердить его невозможно. Или когда нарушено право приобретения в собственность квартиры, и оно восстанавливается в судебном порядке.

    Наиболее часто возникают следующие споры, рассматриваемые в суде.

    • В ходе передачи квартиры в порядке приватизации не были учтены интересы кого-то из граждан, имеющих право на эту приватизацию. Тогда по иску таких граждан суд восстанавливает его и закрепляет часть квартиры на праве собственности за истцами.
    • При переходе квартиры по наследству нарушаются права одного или нескольких наследников. Наследники обращаются в суд за восстановлением нарушенного права.
    • При обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права на квартиру заявитель получает отказ. В правомерности и обоснованности отказа государственного регистрирующего органа разбирается суд, который нередко признаёт такой отказ государственного органа незаконным.

    Исковое заявление о государственной регистрации права собственности

    Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, в котором одним из требований обязательно должно быть признание права собственности на квартиру.

    В зависимости от основания возникновения права собственности на квартиру правоустанавливающими документами могут быть:

    1. Договор (купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве, ренты с пожизненным содержанием, приватизация и т.д.);
    2. Свидетельство о праве на наследство (по закону либо по завещанию);
    3. Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на квартиру.

    Таким образом, имея на руках один из вышеперечисленных документов, будущий собственник обращается в Росреестр либо в Многофункциональный центр, выполняющий функции по оказанию государственных услуг гражданам и уполномоченный принимать документы на государственную регистрацию права.

    Процедура оформления права собственности на квартиру строго регламентирована законодательством, что существенно снижает риски собственника потерять эту возможность. А потому следует знать и помнить, что приобретение в собственность квартиры — это не просто передача денег и подписание договора, а обязательная государственная регистрация сделки.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Андреева Татьяна

    Помощь в сфере жилищных правоотношений: сделки с недвижимостью, судебные споры по таким сделкам, выселение или признание права на жилое помещение, раздел жилья, в том числе, ипотечного, приобретение жилья на средства материнского капитала – любые дела, касающиеся жилищного законодательства.

    Преимущественное право покупки доли в квартире

    Продажа доли в квартире другому собственнику

    Налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры

    Решение суда об обязании произвести передачу проданного по договору купли-продажи недвижимого имущества, обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру

    Именем Российской Федерации

    Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С. к М. об обязании переждать недвижимое имущество, регистрации перехода права собственности,

    у с т а н о в и л:

    С. обратилась в суд с исковым заявлением к М., в котором просила обязать ответчика произвести передачу проданного по договору купли-продажи имущества – квартиры в Санкт-Петербурге, путем подписания передаточного акта, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от М. к С.

    В обоснование заявленных требований истец указывал, что года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры , стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с целью государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, однако года ответчик уклонился от исполнения обязательств по государственной регистрации права путем подачи заявления о прекращении регистрационных действий в отношении вышеуказанного договора купли-продажи и выдаче ему предоставленных на регистрацию документов.

    Истица и ее представитель в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

    Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал представленный ранее письменный отзыв на иск.

    Представитель третьего лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее — Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, ранее представил письменный отзыв на иск, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

    Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

    Из материалов дела судом установлено, что между М. и С. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого М. продал С. Принадлежащую ему квартиру в Санкт-Петербурге; стороны оценили отчуждаемые доли в , которые уплачены продавцу до подписания договора.

    стороны договора обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

    Ознакомьтесь так же:  Требования к агенту недвижимости

    Письмом от регистрирующий орган уведомил сторон договора о приостановлении государственной регистрации сделки и права собственности, указав, что основанием для приостановления регистрационных действий послужило заявление М., содержащее просьбу прекратить регистрационного действия по договору купли-продажи и произвести выдачу представленных документов.

    Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ввиду отсутствия волеизъявления одной из сторон договора на совершение сделки и в связи с истечением срока регистрационных действий отказало в государственной регистрации на объект недвижимого имущества.

    Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что основанием для подачи М. заявления о прекращении регистрационных действий послужило неполучение им от С. денежных средств по договору купли-продажи в размере , при этом на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода права собственности М. был введен истцом в заблуждение.

    В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

    В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

    Оценивая доводы ответчика и его представителя о неполучении указанных в п. 5 договора купли-продажи денежных средств в размере , суд приходит к выводу об их несостоятельности по причине их недоказанности относимыми и допустимыми доказательствами.

    Принимая во внимание, что договор купли-продажи заключен в требуемой форме, не оспорен, не расторгнут, денежные средства в размере стоимости квартиры переданы М. до подписания договора, а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, доказательств обратному не представлено, истица вправе требовать вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в связи с чем суд полагает заявленные С. требования о государственной регистрации перехода права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2, 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

    В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

    В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

    С. просит взыскать в свою пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации,

    Исковые требования С. удовлетворить.

    Обязать М. передать по акту приема-передачи квартиру в Санкт-Петербурге на основании договора купли-продажи.

    Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Санкт-Петербурге, за С. на основании договора купли-продажи, заключенного между С. И М.

    Взыскать с М. в пользу С. расходы по оплате государственной пошлины в размере , расходы по оформлению доверенности на представителя в размере , расходы по оплате услуг представителя в размере .

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Решение суда о признании права собственности на квартиру

    Решение

    Именем Российской Федерации

    18 февраля 2008 года г.Железнодорожный

    Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи **С.Ю., с участием адвоката **А.В., при секретаре **В.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску **Е.В к Федеральной Службе Безопасности России, Администрации городского округа Железнодорожный и Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом по Московской области о признании права на собственности на жилое помещение,

    Просит суд признать за ней в порядке приватизации право собственности на квартиру по адресу : ****.

    В судебном заседании **Е.В, и ее представитель на заявленном требовании настаивали , просили суд его удовлетворить. *** так же пояснила суду, что в марте 2004 года по устной договоренности о купле-продаже спорной квартиры с **М.Н она передала ему денежные средства за квартиру в сумме 25 000 долларов США. Передача денег, так же как и сам факт купли-продажи квартиры документально оформлен не был, ни договор , ни расписка не составлялись. На тот момент квартира находилась в муниципальной собственности и не была приватизирована , однако **М.Н пообещал ей, что выпишется из квартиры. И у нее будет возможность приватизировать квартиру на себя одну. После передачи денег она зарегистрировалась в данную квартиру по месту жительства. С 2004 года по настоящее время она проживает в данной квартире, оплачивая коммунальные услуги. Для регистрации ее по месту жительства **М.Н выдал ей доверенность.

    Представитель Администрации городского округа Железнодорожный, ФСБ России, Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области, в судебное заседание не явились , были надлежащим образом извещены, никаких заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела от них не поступало.

    **М.Н в судебном заседании требование **Е.В не признал, просил суд в удовлетворении иска отказать , пояснить суду , что будучи зарегистрированным в спорной квартире, своего согласия на ее приватизацию он не дает. Приватизация квартиры возможна лишь в том случае, если она была предоставлена до 1 марта 2005 года по договору социального найма, в то время как **Е.В была зарегистрирована в данную квартиру лишь 03 мая 2017 года. Квартиру он ей не продавал, а указанную истицей денежную сумму получил за предоставленное ей право проживать в данной квартире. По договоренности, **Е.В, проживая в данной квартире с сожителем, и должна была оплачивать коммунальные услуги. Доверенность на имя **Е.В 09 апреля 2007 года он выдал для оформления ее регистрации места жительства в спорной квартире.

    Суд, выслушав лиц , участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела , не находит оснований для удовлетворения иска **Е.В.

    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона ( продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    В соответствии со ст. ст. 2, 6, 7 Закона « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) , на условиях социального найма , вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

    Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями , за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями , казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд и оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином , получающим жилое помещение в собственность.

    Судом установлено, что занимаемое **Е.В жилое помещение, расположенное по адресу: ***, построено на бюджетные средства, подлежит передаче в государственную или муниципальную собственность, однако с момента ввода дома в эксплуатацию и предоставления расположенных в нем помещений по договорам социального найма, по независящих от граждан причин , этот вопрос до настоящего времени не разрешен.

    Как следует из представленных суду документов, спорная однокомнатная квартира была предоставлена **М.Н по ордеру №** от 17 сентября 2003 года(л.д.8).

    В этой квартире **М.Н зарегистрирован по месту жительства с 18 ноября 2003 года, а **Е.В зарегистрирована в ней с 03 мая 2007 года, проживает в ней , оплачивая коммунальные услуги (л.д. 9-10).

    Согласно положениям действующего законодательства согласие проживающих в жилом помещении по договору социального найма граждан на передачу его собственность кому-либо из проживающих в квартире лиц является одним из необходимых условий. Однако **М.Н., будучи зарегистрированным в данной квартире такого согласия **Е.В не давал, и в судебном заседании также возражал против признания за ней права собственности на данную квартиру.

    Ознакомьтесь так же:  Срок рассмотрения заявления на гражданство по программе переселения

    Доводы истицы, а также показания свидетелей **О.Н. **В.И, допрошенных в ходе судебного заседания , о том, что указанна квартира была приобретена **Е.В. у **М.Н. за денежную сумму в размере 25 000 долларов США, и то, что по достигнутой между ними договоренности **М.Н. обязался сняться с регистрационного учета места жительства по вышеуказанному адресу в целях приватизации данной квартиры **Е.В., суд находит не имеющими юридического значения для разрешения заявленных истцом требований. Указанная квартира предоставлена по договору социального найма и не может быть продана ее нанимателем. Кроме того, в судебном заседании **М.Н. пояснил, что намерения сняться с регистрационного учета по данному адресу он не имеет. Право собственности **просит признать в порядке приватизации.

    То обстоятельство, что **М.Н. на данной жилой площади не проживает, также не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку судом установлено, что **М.Н. возникло право на проживание с момента выдачи ему ордера на жилое помещение, этого права он до настоящего времени не лишен и в любой момент может вселиться и проживать на данной жилой площади. Поэтому его согласие на приватизацию квартиру **Е.В обязательно.

    Также не имеет никакого юридического значения в данном случае и то, что **М.Н. ранее уже принимал участие в приватизации.

    Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требования **Е.В. о признании за ней права собственности на квартиру по адресу:****.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    В иске **Е.В к Федеральной Службе Безопасности России, Администрации городского округа Железнодорожный и Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом по Московской области о признании права собственности на квартиру по адресу :***- отказать.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней через Железнодорожный городской суд Московской области.

    Покупка квартиры, с правом собственности полученного решением суда

    настоящий хозяин квартиры, при покупке данного жилья успел передать деньги за квартиру предыдущему хозяину и заключить договор, но на момент регистрации права собственности, первоначальный хозяин умер (2016 год).

    Право собственности, после судебного решения (апрель 2018 года) присуждено настоящему хозяину — продавцу. Какие могут быть риски при покупке данного жилья. Что, нужно внимательно просмотреть, и чего опасаться при покупке данной квартиры, что дополнительно требовать от продавца?!

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Добрый вечер. Тут даже посоветовать нечего кроме как нанять специалиста. Посмотреть нужно много чего.

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Неплохо было бы видеть решение суда, а так можно написать две страницы текста пустых рассуждений. Видимо, суд счёл договор купли-продажи действительным и исполненным со стороны покупателя. Для спокойствия покупателя сейчас хорошо бы было понимать судьбу денежных средств, были ли они унаследованы в установленном законом порядке или. В общем это далеко не самый простой случай.

    А, суд разве не устанавливает, куда делись деньги от продажи квартиры, перед вынесением своего решения? Копию решения суда мне прислали. Там суд не видит причин в отказе от регистрации сделки. В какой срок могут оспорить решение суда?

    Сами по себе документы-правоустановки «решение суда» не всегда стоит опасаться.

    Надо КАК МИНИМУМ ЧИТАТЬ Решение суда.

    Поэтому хотите хотя бы какой-то конкретики — ( если кто-то «из любви к «искусству» и так сказать «на общественных началах» захочет на досуге поразбираться в Вашем случае),
    необходимо будет выложить сюда весь текс ( предположим- без ФИО и адреса).

    НАВСКИДКУ:
    в подобных случаях ( смерть участника одной из сторон сделки в процессе сделки) правоустановки ВСЕГДА , что бы стать на будущее чистыми юридически, должны быть по Решению суда однозначно.

    Но- ОДИН ВАРИАНТ- судебное решение выносится быстро и при отсутствии каких — либо чьих-либо возражений. Например, продавец был на момент продажи вполне здоров и вменяем и умер впоследствии, например, от случайной травмы,
    и НЕ было никаких исков с попытками признавать сделку недействительной.

    И ДРУГОЙ ВАРИАНТ- судебный процесс по установлению права покупателя ОСЛОЖНЕН тяжбами и спорами с претендующими наследниками, оспаривающими сделку по причине того, что продавец уже на момент сделки был бы НЕ полностью вменяем, НЕ полностью осознавал свлих действий ( в преклонном возрасте, после инсульта или тому подобное). В ЭТИХ случаях есть риски получить ЕЩЕ НОВЫЕ СУДЫ по оспариванию.

    В Вашем случае БОЛЬШОЙ СРОК с момента сделки ( 2016) и Решением суда ( апрель 2018). Как минимум полтора. а возможно, и более 2-х лет. Почему? Оспаривания были?
    Получается, Покупатель КУПИЛ, и , как только получил наконец-то правоустановки, продает.

    Причем НАЛОГИ с продажи придется ему платить.

    Такого рода консультации ВСЕГДА даются при детальном личном изучении документов , это серьезная и по времени долгая работа с изучением.

    Очевидно, в формате форума просто не представляется возможным

    Как снизить риски при покупке такой квартиры?

    Рассматривается как вариант покупка квартиры с неоднозначным прошлым.

    Есть продавец, собственность которого на квартиру оформлена по решению суда о признании права на приватизацию.

    Изначально квартира была предоставлена по договору найма от госучреждения, на 7 лет. Госучреждение отказалось проводить приватизацию, продавец подал в суд и суд признал, что договор фактически является договором соц. найма и надлежит передать квартиру в собственность.

    Решение вступило в силу более 3 лет назад.

    Но. В договоре найма указано, что помимо продавца право на проживание имеют его жена и сын (несовершеннолетний).

    В квартире за все время прописан был только продавец, непродолжительное время (видимо, на время судебной тяжбы с государством). Кстати, квартира на бетоне (без какого-либо ремонта).

    Жена и сын много лет прописаны по другому адресу. С семьей все в порядке: брак не расторгнут, живут в нормальной квартире в МСК (получше продаваемой).

    Очевидно, имеется риск оспаривания будущей сделки купли-продажи со стороны сына, на основании ст. 7 закона о приватизации (берем в расчет пока только сына, хотя с женой тоже есть вопросы). В том смысле, что он по договору найма имел право пользования квартирой наравне с продавцом, а значит должен был быть включен в договор (в данном случае в решение суда) о приватизации.

    Видите ли вы, уважаемые специалисты, какие-либо способы обезопасить покупателя такой квартиры, помимо отказа от покупки в принципе либо длительного ожидания пока приватизация будет оспорена в суде и сыну будет выделена доля, а потом уже покупать с разрешения ООП?

    Квартиру планируется приобретать в ипотеку и, что интересно, две страховые отказались страховать титул, а две другие — согласились.

    Решение суда о признании права собственности квартиры (дело № П5-13 )

    Именем Российской Федерации

    (извлечение)

    28 июля 2015 года

    Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи: Татарова В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Д. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», третьи лица — ЗАО «УКС Лавочкина», о признании права собственности на квартиру,

    УСТАНОВИЛ:

    Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Д. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» (далее — ЗАО «МОИСК», ответчик) о признании права собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, 21.

    Требования истца мотивированы тем, что 07.06.2008 между ООО «БАЕР», с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице Поверенного — Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» (далее по тексту — КТ «СУ-№155» и Компания»), с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/206015-М (далее по тексту — Предварительный договор), согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «БАЕР» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, тип справа, проектной площадью 61,72 кв.м. 10.06.2008 ООО «БАЕР» оплатило предварительную стоимость квартиры, что подтверждается Платежным поручением № 7 на сумму 3 388 428 руб. на счет поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», как это предусмотрено п. 2.8 Предварительного договора. 27.09.2013 между Д. и ООО «БАЕР» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 408014/206015-М от 07.06.2008 (далее по тексту — Договор уступки), согласно которому ООО «БАЕР» передало Истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ООО «БАЕР» права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры . Кроме того , было заключено Соглашение о результатах обмеров БТИ, и, в соответствии с ним, произведена доплата, т.е. стоимость квартиры полностью оплачена, однако Истец лишен возможности оформить квартиру в свою собственность. Истец полагает, что Предварительный договор от 07.06.2008 по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости и согласованы все его существенные условия, а также произведена оплата данного договора.

    Истец Д. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела надлежаще извещен.

    Представитель МОО «Юридический центр защиты потребителей», действующей в интересах истца, Сыровацкий Ю.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

    Ответчик — ЗАО «МОИСК» — в судебное не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представил.

    Третье лицо — ЗАО «УКС Лавочкина», в судебное не явилось, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание не представило.

    Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

    Ознакомьтесь так же:  Ооо судебная экспертиза курск садовая

    В соответствии с принципом состязательности гражданского судопроизводства ответчик возложенную на него обязанность не выполнил, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщил, доказательств уважительности этих причин не представил, в связи с чем суд считает причину неявки ответчика ЗАО «МОИСК» в судебное заседание неуважительной и, с учетом мнения явившейся стороны, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

    Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

    Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

    В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.

    Согласно Договору соинвестирования № Д/11-32 от 20.08.2007, заключенному между застройщиком дома ЗАО «УКС Лавочкина» и соинвестором ЗАО «МОИСК», а также Акту приема-передачи квартир от 05.10.2013 спорная квартира была передана застройщиком в распоряжение ответчика ЗАО «МОИСК».

    07.06.2008 между ООО «БАЕР», с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице Поверенного — КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны был заключен Предварительный договор № 408014/206015-М, согласно которому Ответчик принял решение продать, а ООО «БАЕР» приняло решение купить 2-комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: Московская область, Химкинский район, поселок Планерная, корп. 4, проектной площадью 61,72 кв.м.

    Предварительная стоимость квартиры была определена в размере 3 388 428 руб. Окончательная стоимость квартиры (п. 2.7) определяется по результатам обмеров БТИ, исходя из стоимости 1 кв.м, равной 54 900 руб.

    В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации Продавцом своего права собственности на указанную выше квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 10.06.2008 ООО «БАЕР» оплатило предварительную стоимость квартиры, что подтверждается Платежным поручением № 7 на сумму 3 388 428 руб. на счет поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», как это предусмотрено п. 2.8 Предварительного договора.

    25.09.2013 ЗАО «ЧЕСТЕР», являясь единственным участником ООО «БАЕР», приняло решение одобрить уступку прав и обязанностей покупателя по Предварительному договору Д. (далее по тексту — Истец) как крупной сделки. Также ООО «БАЕР» оформило справку от 25.09.2013 о соответствии данной сделки ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Уставу ООО «БАЕР» в части отсутствия заинтересованности в ее совершении исполнительным органом.

    27.09.2013 между Д. и ООО «БАЕР» был заключен Договор уступки права требования и перевода долга по Предварительному договору № 408014/206015-М от 07.06.2008 (далее по тексту — Договор уступки), согласно которому ООО «БАЕР» передало Истцу все предусмотренные условиями Предварительного договора, принадлежащие ООО «БАЕР» права требования к ЗАО «МОИСК» связанные с приобретением в собственность вышеуказанной квартиры.

    Также сторонами в Договоре уступки было согласовано, что договор подлежит обязательной регистрации в «Общем реестре» ЗАО «СУ-155» (управляющей компанией ЗАО «МОИСК»), который ведется и хранится в КТ «СУ-№155» и Компания», что является формой выражения согласия ЗАО «МОИСК» на перемену лиц в обязательстве по Предварительному договору, а также произведена указанная регистрация, что подтверждается соответствующим штампом на Договоре уступки.

    05.10.2013 застройщику дома ЗАО «УКС Лавочкина», в котором находится спорная квартира, было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и 20.03.2014 данному дому был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д. 21.

    28.10.2013 истец заключил с ООО «Альтернатива-Профи» Соглашение № 28 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома и получил Смотровой ордер на квартиру.

    08.11.2013 Истцом было получено Разрешение на производство работ по доведению квартиры до состояния пригодного для проживания от ЗАО «Строительное управление № 155», являющегося управляющей компанией Ответчика, а также между истцом и ООО «Альтернатива-Профи» подписаны Соглашение о порядке оплаты ЖКУ и Договор на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, получены ключи по Акту приема-передачи и Уведомление об открытии финансово-лицевого счета, а также внесена предоплата за жилищно-коммунальные услуги. Одновременно между ООО АПБ «Мозайка» и Истцом был заключен договор на оказание услуг, сопутствующих проведению ремонтно-строительных работ на сумму 14000 р., оплата которого подтверждается квитанцией к ПКО и чеком. Таким образом, Истец вступил в законное владение спорной квартирой.

    31.01.2014 между истцом и КТ «СУ-№155» и Компания», действующего от имени ЗАО «МОИСК», было подписано Соглашение о результатах обмеров БТИ к Предварительному договору, согласно которому фактическая площадь квартиры составила 61,80 кв.м., что на 0,08 кв.м больше проектной. Размер доплаты подлежащей перечислению Покупателем на расчетный счет поверенного, таким образом, составил 4392 руб. Истец перечислил согласованную сумму, что подтверждается Заявлением на перевод денежных средств от 01.02.2014. Соответственно, спорная квартира была оплачена в полном объеме согласно условиям Предварительного договора.

    В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

    При разрешении возникшего спора суд исходит из того, что Истец Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный с ответчиком, не оспаривается, в связи с чем он является юридически действительным и при разрешении иска к нему применяются общие нормы гражданского законодательства.

    Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012.

    Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, уплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора. Однако, как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по подписанным между собой соглашениям, фактически выполнили обязательства не соответствующие содержанию предварительного договора.

    Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества. Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

    Поскольку сторонами в Предварительном договоре купли-продажи квартиры были согласованы все существенные условия договора купли-продажи квартиры и соблюдена его форма, установленная законом, а также истец произвел ее оплату, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, создаваемой в будущем.

    Учитывая, что по данным выписки из ЕГРП от 08.05.2015 на спорную квартиру чьи-либо права не зарегистрированы, и истец по вине ответчика лишен возможности оформить квартиру в свою собственность, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

    РЕШИЛ:

    Иск МОО «Юридический центр защиты потребителей» в интересах Д. к ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

    Признать за Д. право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 60,3 кв.м, расположенную по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Планерная, д. 21

    Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за Д .